[상담사례] 직권 감정이 오기 전에 시가를 먼저 세웠습니다

부동산이 대부분인 상속에서 다툼은 세율이 아니라 평가액에서 생깁니다.

기준시가로 신고하면 그 자리에서는 세액이 낮습니다. 다만 평가액을 정하는 창이 그 뒤로도 열려 있습니다.

1. Client 상황

피상속인이 재건축 구역의 아파트, 수도권 토지, 상가 건물을 남기셨습니다. 상속인은 배우자와 자녀들입니다. 재산이 거의 전부 부동산이었고 시세가 오르는 중이었습니다. 과거 10년 안에 토지 보상금을 받은 이력과 가족 사이의 법인 지분 이동도 있었습니다.

2. 핵심 쟁점

• 재건축 아파트와 상가를 기준시가로 신고할 것인가 감정평가액으로 신고할 것인가
• 평가기간 밖의 거래가액이 시가로 들어올 여지가 있는가
• 과거 보상금과 가족 간 지분 이동이 사전증여로 재구성되는가
• 배우자상속공제를 어디까지 쓰고, 2차 상속까지 합산하면 어느 분할이 유리한가
• 자산을 팔지 않고 납부할 수 있는가

3. 리파인드의 접근

신고 전에 감정평가를 먼저 받았습니다.

상속재산은 평가기준일 현재의 시가로 평가합니다. 시가를 산정하기 어려울 때 기준시가 같은 보충적 평가액을 씁니다(상속세 및 증여세법 제60조). 여기까지는 대부분 아십니다. 덜 알려진 쪽은 기간입니다. 시가로 인정되는 가액의 범위는 신고기한에서 닫히지 않습니다.

두 구간이 더 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내의 매매·감정·수용·경매·공매가 하나입니다. 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 거래가 또 하나입니다. 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 단서). 상속의 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다(같은 법 시행령 제78조 제1항). 신고를 끝내도 아홉 달이 남아 있다는 뜻입니다.

그 신청은 과세관청만 할 수 있는 것이 아닙니다. 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장 셋 다 신청할 수 있습니다. 그래서 이 조항은 공격 수단이 아니라 방어 수단이기도 합니다. 불리한 거래가액이 들어올 수 있는 사안이라면, 설명할 수 있는 감정가액을 먼저 세워 두는 편이 낫습니다. 감정평가는 세금을 늘리려고 받는 것이 아니라 평가액을 먼저 정하려고 받는 것입니다.

국세청이 직접 감정을 의뢰하는 사업도 있습니다. 대상은 부동산등입니다. 선정 절차는 이렇습니다. 감정평가법인들에 의뢰해 추정시가를 뽑습니다. 그 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억 원 이상이거나, 차이 비율이 10% 이상인 건을 고려합니다(국세청 훈령 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조). 이 사안은 그 기준에 들어가는 유형이었습니다.

과거 자금 흐름은 10년치 계좌를 먼저 훑었습니다. 조사에서 물어볼 구간을 미리 찾아 사용처와 성격을 건별로 정리했습니다. 가족 간 지분 이동은 이동 당시의 자금 흐름과 의사결정 근거를 함께 묶었습니다.

배우자상속공제는 한도 안에서 분할 비율을 여러 개 만들어 비교했습니다. 1차 상속의 세액만 보면 배우자 몫을 키우는 편이 낫지만, 어머님 상속 때 다시 과세되는 몫이 함께 커집니다. 두 번을 합산한 세부담으로 정했습니다.

4. 결과

신고한 평가액이 유지되었고 자금 출처 쟁점에서 추가 과세가 없었습니다. 연부연납으로 자산을 팔지 않고 납부 일정을 확정했습니다.

5. 남기는 말

부동산 상속에서 평가를 뒤로 미루면 평가액을 상대가 먼저 정합니다. 기준시가로 신고해 두고 결정기한까지 아무 일도 없기를 바라는 것은 전략이 아닙니다. 그리고 평가심의위원회는 과세관청 전용 창구가 아닙니다.

※ 현행 기준 (2026년 9월)

• 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항).
• 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내, 그리고 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 매매등은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(같은 항 단서). 신청 주체는 납세자·지방국세청장·관할세무서장입니다.
• 감정가액으로 신고할 때는 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 합니다. 다만 시행령이 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상으로 가능합니다(같은 법 제60조 제5항). 납세자가 제시한 감정가액이 세무서장등의 재감정가액의 80%에 미달하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다(같은 법 시행령 제49조 제7항·제8항).
• 국세청 직권 감정의 대상은 부동산등입니다. 비상장주식 자체는 감정가액으로 시가를 인정받는 대상에서 제외됩니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호). 비상장주식이 걸린 사안에서 감정이 들어오는 자리는 그 법인이 보유한 부동산입니다.
• 소액 거래는 시가가 아닙니다. 거래된 비상장주식의 액면가액 합계가 발행주식총액의 1%와 3억 원 중 적은 금액에 미달하면 그 거래가액은 시가에서 제외됩니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 나목, 2025년 12월 30일 신설).

본 사례는 회계법인 리파인드가 수행한 실제 자문 경험을 바탕으로 하되, 고객 식별을 방지하기 위해 업종·규모·구성을 각색·재구성한 것입니다. 개별 사안의 결과는 사실관계와 법령에 따라 달라지며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다. 위 현행 기준은 2026년 9월 시점입니다. 세법은 개정되므로 실행 전에 그 시점의 조문을 다시 확인하십시오.