[상담사례] 담보로 걸어둔 아파트에 신탁등기가 되어 있었습니다

연부연납 담보로 내려던 아파트가 재건축에 들어가 있었습니다.

조합 앞으로 신탁등기가 끝난 상태라 저당권을 설정할 수 없었습니다.

1. Client 상황

상속세 조사가 종결되고 연부연납을 신청하는 단계였습니다. 연부연납은 납세담보 제공이 요건입니다. 당초 예정했던 담보물건은 상속인 소유의 아파트였습니다.

2. 핵심 쟁점

• 신탁등기된 부동산에 저당권을 설정할 수 있는가
• 대체 담보물건을 무엇으로 할 것인가
• 담보가액을 어떤 가격으로 소명할 것인가

3. 리파인드의 접근

등기사항증명서를 확인한 시점에 신탁등기가 이미 경료되어 있었습니다. 위탁자에게 소유권이 없으므로 저당권 설정이 불가능합니다.

같은 상속인 명의의 다른 부동산으로 교체했습니다. 근저당이 없고 전세권도 말소된, 을구에 기록이 없는 물건을 골랐습니다.

담보가액은 동일 단지·동일 전용면적·동일 층의 실거래가를 유사매매사례가액으로 보아 산정하고 조회자료를 첨부했습니다. 그 가액이 연부연납 신청세액과 가산금의 120% 이상임을 확인해 함께 기재했습니다.

허가 처리기한에 지장이 없도록 인감과 위임장은 준비되는 대로 직접 방문해 전달했습니다.

4. 결과

담보물건을 교체해 납세담보제공서를 제출했고 연부연납 절차가 예정대로 진행되었습니다.

5. 남기는 말

담보로 쓸 부동산은 신청 직전에 등기를 다시 떼어 봐야 합니다. 재건축·재개발 구역의 물건은 소유권이 조합으로 넘어가 있는 경우가 있습니다.

본 사례는 회계법인 리파인드가 수행한 실제 자문 경험을 바탕으로 하되, 고객 식별을 방지하기 위해 업종·규모·구성을 각색·재구성한 것입니다. 개별 사안의 결과는 사실관계와 법령에 따라 달라지며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.