[상담사례] 법인전환에 건물을 넣지 않기로 했습니다

개인사업자로 운영하는 사업과 건물이 있었습니다.

건물을 법인에 넣는 것이 당연해 보였습니다. 계산해 보니 반대였습니다.

1. Client 상황

교육서비스업을 하는 개인사업자 원장님입니다. 소득세 부담으로 법인전환을 결심하셨고, 별도 임대사업자 명의로 사업장 건물을 보유하고 계셨습니다.

2. 핵심 쟁점

• 건물을 법인에 넣을 것인가 개인에 둘 것인가
• 영업권을 어떤 소득으로 과세받는가
• 전환 시점을 언제로 잡을 것인가
• 이월세액공제가 실제로 살아 있는가

3. 리파인드의 접근

건물을 넣지 않기로 한 이유가 셋입니다.

첫째, 감정평가액이 취득가액과 비슷해 양도차익이 없습니다. 이월과세로 미룰 세금 자체가 없습니다.

둘째, 임대사업자 명의 자산이라 법인으로 옮기면 취득세 감면이 배제될 수 있고 분양 당시 환급받은 부가가치세의 정정 문제가 생깁니다.

셋째가 가장 컸습니다. 영업권을 부동산과 함께 넘기면 양도소득으로 과세되어 실효세율이 40% 수준입니다. 사업만 넘기면 기타소득으로 18% 수준입니다.

건물을 넣으면 이월세액공제를 법인이 승계받는 이점이 있습니다. 다만 영업권 세금과 취득세 증가분이 그 이익을 넘었습니다.

시점도 옮겼습니다. 이듬해 1월로 미루면 하반기 이익 전부가 개인 최고세율로 과세되고 그해 새로 생기는 고용 관련 세액공제도 개인에게 귀속되어 함께 소멸합니다. 상반기로 앞당기면 2천만 원대에서 7천만 원대까지 유리한 것으로 산정되었습니다.

4. 결과

건물 제외·상반기 전환 안으로 시뮬레이션과 함께 보고드렸습니다. 이월세액공제 1억 2천만 원대의 실재성은 별도 확인 항목으로 남겼습니다. 상시근로자 수가 줄었는데 사후관리 차감이 반영되지 않은 정황이 있었기 때문입니다.

5. 남기는 말

법인전환에서 부동산은 넣느냐 마느냐의 문제가 아닙니다. 부동산을 넣는 순간 영업권의 소득 구분이 바뀝니다.

본 사례는 회계법인 리파인드가 수행한 실제 자문 경험을 바탕으로 하되, 고객 식별을 방지하기 위해 업종·규모·구성을 각색·재구성한 것입니다. 개별 사안의 결과는 사실관계와 법령에 따라 달라지며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.