법인 임대주택 양도소득 추가과세 배제와 2027년 12월 31일 기한

법인 운영과 자금

조정대상지역에 있는 법인 소유 임대 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도해야 토지등양도소득 법인세 추가 과세에서 제외되며 이 양도기한 요건은 2026년 10월 1일 시행된 법인세법 시행령 제92조의2에 신설됐습니다.

법인 임대주택은 어떤 규정에서 추가 과세를 피하나요?

법인세법 제55조의2는 법인이 주택 등을 양도하면 그 양도소득에 각 사업연도 소득의 법인세에 더해 추가로 법인세를 과세하는 토지등양도소득에 대한 과세특례이며, 법인세법 시행령 제92조의2 제2항은 법인세법 제55조의2 제1항 제2호 본문에서 말하는 주택에서 제외되는 주택을 각 호로 열거하고 있습니다. 제1호는 법인이 임대하는 민간매입임대주택이나 공공매입임대주택으로서 5년 이상 임대하고 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택을 정하고 있고 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정합니다.

2026년 9월 30일 공포된 법인세법 시행령 제36738호는 이 목록 가운데 제1호 라목, 제1호의3 마목, 제1호의4 사목, 제1호의12 다목에 같은 내용의 양도기한 요건을 넣었습니다. 해당 주택이 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트이거나 같은 조 제6호의 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택으로서 조정대상지역에 있는 경우에는 신설된 제10항에 따른 기한까지 양도해야 한다는 내용입니다.

양도기한 2027년 12월 31일은 어떻게 늦춰지나요?

제10항 본문은 위 기한을 2027년 12월 31일로 정하고 단서에서 다음 세 가지 중 하나에 해당하는 주택에는 2027년 12월 31일과 해당 호의 날짜 가운데 가장 늦은 날을 기한으로 적용합니다. 제1호는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조의 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택으로 같은 법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날이 기한이고, 제2호는 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 지역에 소재하는 주택으로 지정 공고일부터 1년이 되는 날이 기한입니다.

재건축·재개발 대상 주택

제3호는 2027년 12월 31일 이전 또는 제1호나 제2호의 기한 이전에 재건축사업의 조합설립인가, 재개발사업의 관리처분계획인가, 가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업의 조합설립인가가 있는 주택을 다루고 기한은 해당 사업의 이전고시일부터 1년이 되는 날로 정해져 있습니다. 협의, 수용재결, 매도청구소송에 따라 양도되는 주택은 이 호의 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

등록 말소 신청으로 임대의무기간 중 등록이 말소된 주택으로서 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우를 정한 제1호의14는 말소 이후 1년 이내 양도를 요구하며 제1호 라목 등에는 이 호에 해당하는 주택에는 같은 호의 양도기한을 적용한다는 단서가 붙어 있습니다.

같은 날 개정된 다른 조문도 있나요?

이 시행령 개정이유서는 조정대상지역에 있는 민간매입임대아파트를 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우로 추가 과세 배제를 한정하고 기업구조조정 부동산투자회사가 수도권 밖의 준공 후 미분양주택을 취득하는 경우의 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장한다고 적고 있습니다. 이 조문 개정에는 부칙에 별도 적용례나 경과조치가 확인되지 않으므로 2026년 10월 1일 이후 양도하는 주택에 현행 문언이 적용됩니다.

법인 소유 주택의 양도 과세 구조와 임대주택 요건을 함께 보려면 아래 글을 참고하세요.

법인 임대 아파트, 언제까지 팔아야 할까요?

기본 기한은 2027년 12월 31일입니다. 아래에 따라 대상 여부와 기한이 달라집니다.

1. 법인 임대 아파트가 조정대상지역에 있다. 2027년 12월 31일까지 양도해야 추가 과세에서 제외됩니다. 기한을 넘기면 제외 대상에서 빠질 수 있습니다.
2. 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝난다. 등록 말소일부터 1년이 되는 날이 기한이 됩니다. 2027년 12월 31일과 비교해 늦은 날입니다.
3. 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정됐다. 지정 공고일부터 1년이 되는 날이 기한이 됩니다. 공고 시점을 별도로 확인합니다.
4. 기한 전에 재건축이나 재개발 인가가 났다. 이전고시일부터 1년이 되는 날이 기한입니다. 협의, 수용재결, 매도청구소송으로 넘어가면 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

부칙에 별도 적용례나 경과조치는 확인되지 않습니다. 2026년 10월 1일 이후 양도하는 주택에 현행 문언이 적용됩니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 주택별 기한을 첫 자리에서 같이 정리할 수 있습니다.

• 임대주택 대장 (주택별 소재지, 임대개시일)
• 임대사업자 등록 자료와 임대의무기간 종료일
• 정비사업 인가 공고문

다 갖추지 않아도 됩니다. 주택별 소재지 목록 하나로 시작해도 됩니다.

법인 보유 임대 아파트의 양도기한 관리는 세무기장전문센터에서 함께 점검합니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-07 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 법인세법 제55조의2의 적용 여부는 주택 유형과 임대 요건에 따라 달라지므로 양도 전에 개별 확인이 필요합니다.