상가나 사무실을 임대하고 보증금을 받은 사업자에게는 월세 외에 보증금에 정기예금이자율 연 1천분의 31을 곱한 금액이 소득세에서는 총수입금액으로, 부가가치세에서는 공급가액으로 더해지며 두 세목의 계산식은 기준이 되는 금액이 서로 다릅니다.
상가 보증금에도 소득세 간주임대료가 계산되나요?
소득세법 제25조 제1항은 거주자가 부동산이나 부동산상의 권리를 대여하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 금액을 받은 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액 계산 때 총수입금액에 산입하도록 정하며 같은 항 단서의 보증금 3억원 기준과 주택 수 요건은 주택을 대여한 경우에만 걸리는 규정이므로 상가에는 보증금 규모나 소유 건수와 무관하게 본문이 적용됩니다.
소득세법 시행령 제53조 제3항 제2호는 주택 외의 경우의 계산식을 (해당 과세기간 보증금등의 적수 − 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율 − 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액으로 정합니다. 계산 결과가 영보다 적으면 없는 것으로 보며 적수는 매월 말 현재 잔액에 경과일수를 곱하는 방식으로 계산할 수 있습니다.
건설비 상당액과 수입이자 차감
건설비 상당액은 같은 시행령 제53조 제5항 제2호에 따라 재정경제부령으로 정하는 임대용부동산의 건설비 상당액이며 토지가액은 제외됩니다. 소득세법 시행규칙 제23조 제2항 제2호는 임대용부동산의 매입ㆍ건설비에 임대면적을 곱하고 건축물의 연면적으로 나누어 구하도록 하고 1990년 12월 31일 이전에 취득하거나 건설한 부동산은 같은 조 제3항의 별도 산식을 씁니다.
수입이자와 할인료 및 배당금은 시행령 제53조 제6항에 따라 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류로 해당 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산에서 발생한 것만 차감할 수 있습니다. 정기예금이자율은 같은 시행규칙 제23조 제1항이 연 1천분의 31로 정하고 있고 이 항은 2026년 1월 2일에 개정된 이력이 있으나 이 글에서는 신구대비를 하지 않았습니다.
예를 들어 연중 보증금 10억원을 유지하고 건설비 상당액이 4억원이며 보증금으로 취득한 금융자산의 수입이자가 300만원이라면 (10억원 − 4억원) × 3.1% − 300만원 = 1,560만원이 총수입금액에 더해집니다.
부가가치세 간주임대료는 어떻게 계산하나요?
부가가치세법 제29조 제10항 제1호는 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 하며 같은 법 시행령 제65조 제1항은 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금에 과세대상기간의 일수와 계약기간 1년의 정기예금 이자율을 곱하고 365(윤년은 366)로 나눈 금액을 공급가액으로 정합니다.
이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조가 1,000분의 31로 정합니다. 시행령 제65조 제1항의 계산식에는 건설비 상당액이나 수입이자를 빼는 항목이 없어서 소득세와 달리 보증금 전액이 기준 금액입니다.
사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 임차 때 지급한 보증금을 뺀 금액이 기준이 되고 계약에 따라 보증금을 임대료에 충당한 금액은 제3항에 따라 제외됩니다.
예를 들어 보증금 10억원을 받은 상가의 과세기간 중 7월 1일부터 12월 31일까지 184일분은 10억원 × 184일 × 3.1% ÷ 365 = 15,627,397원이 공급가액이 되며 세액은 그 10%인 약 156만원입니다.
소득세와 부가가치세 계산은 무엇이 다른가요?
| 구분 | 소득세 (상가) | 부가가치세 |
|---|---|---|
| 근거 | 소득세법 제25조, 시행령 제53조 제3항 제2호 | 부가가치세법 제29조 제10항, 시행령 제65조 |
| 기준 금액 | 보증금등 − 건설비 상당액 | 보증금 전액 |
| 차감 항목 | 수입이자 · 할인료 · 배당금 | 임차보증금(재임대 시) · 임대료 충당액 |
| 이자율 | 연 1천분의 31 (시행규칙 제23조 제1항) | 1,000분의 31 (시행규칙 제47조) |
| 효과 | 총수입금액 산입 | 공급가액 산입, 10% 세액 |
같은 보증금에서 소득세 기준 금액은 건설비 상당액만큼 줄고 부가가치세 기준 금액은 줄지 않으므로 두 숫자를 하나로 맞추려 하면 어느 한쪽이 틀립니다.
상가 간주임대료에서 확인할 4가지
보증금이 있는 상가를 임대 중이라면 신고 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 임대차계약서의 보증금 잔액이 과세기간 중 바뀌었는지 확인하고 월말 잔액과 경과일수로 적수를 계산하세요.
- 건물의 매입ㆍ건설비와 연면적, 임대면적 자료로 건설비 상당액을 구하세요. 토지가액은 뺍니다.
- 보증금으로 예치한 금융자산의 이자 내역이 장부와 증빙으로 확인되는지 봅니다.
- 부가가치세 신고에서 보증금 전액 기준으로 계산한 공급가액이 반영됐는지 확인하세요.
상담 때 아래 자료가 있으면 두 세목의 간주임대료를 첫 자리에서 같이 계산할 수 있습니다.
- 임대차계약서와 보증금 입출금 내역
- 건물 매입 또는 건설 비용 자료와 연면적, 임대면적 확인서
- 보증금으로 예치한 예금의 이자 내역
- 직전 부가가치세 신고서 사본
다 갖추지 않아도 됩니다. 임대차계약서 하나로 시작해도 됩니다.
임대업 소득세와 부가가치세의 계산은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제25조 제1항, 소득세법 시행령 제53조 제3항 · 제5항 · 제6항, 소득세법 시행규칙 제23조.
· 부가가치세법 제29조 제10항, 부가가치세법 시행령 제65조, 부가가치세법 시행규칙 제47조.
이자율: 두 세목 모두 1천분의 31.
소득세 기준: 보증금 − 건설비 상당액, 수입이자 차감.
부가가치세 기준: 보증금 전액, 공제 없음.
계산 결과가 영보다 적으면 소득세 총수입금액 산입액은 없는 것으로 봅니다.
소득세법 시행령 제53조 제3항은 2025년 12월 30일 개정 이력이 있으나 신구대비를 하지 않았습니다.
추계신고 때의 계산은 시행령 제53조 제4항이 따로 정하므로 이 글의 계산식을 그대로 쓰면 틀립니다.
간이과세자와 겸용 건물의 안분은 이 글에서 다루지 않았습니다.
주택 보증금과 임대업 관련 글은 아래로 이어집니다.
· 주택 보증금 간주임대료 · 2026년 2주택 과세와 소형주택 제외
· 겸용주택 임대의 부가가치세 면세 범위와 면적 판정
· 신탁재산 임대의 부가가치세 납세의무자 판정
· 임대업 감면 배제 범위와 겸용·주택임대의 전환 설계
관련 서비스 · 세무기장전문센터(법인기장·결산)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-13 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.