토지와 건물을 함께 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 때 계약서에 구분해 적은 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 100분의 30 이상 차이 나면 소득세법 제100조 제3항에 따라 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분계산을 적용합니다.
토지와 건물을 함께 팔면 가액을 왜 나누어야 하나요?
소득세법 제100조 제2항은 양도가액이나 취득가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도했다면 이를 각각 구분하여 기장하도록 정하며 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정합니다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다는 후단이 붙어 있으므로, 안분은 양도가액에서 시작해 취득가액과 양도비용까지 이어지는 계산이 됩니다.
건물과 토지는 보유기간과 취득 시기가 같더라도 건물만 감가상각이 이루어지거나 철거되는 등 자산별로 양도차익이 따로 계산되어야 하므로, 한 장의 매매계약서에 총액만 적혀 있는 상태로는 신고를 마무리할 수 없습니다.
구분해 적은 금액이 30% 이상 다르면 어떻게 되나요?
제100조 제3항은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 구분 기장한 가액이 제2항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있으면 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 정하고 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하면 제외한다고 단서를 두고 있습니다. 계약서에 건물 가액을 임의로 낮추거나 높여 적었더라도 안분가액과 차이가 30% 미만이면 구분 기장한 가액이 그대로 쓰이고, 30% 이상이면 안분계산한 가액으로 바뀝니다.
차이 비율을 계산하는 예
토지와 건물을 합계 10억원에 양도하면서 계약서에 건물 2억원으로 적었고 기준시가 비율이 토지 6 대 건물 4라고 가정하면 안분한 건물 가액은 4억원입니다. 계약서의 2억원은 안분가액보다 2억원 적으므로 안분가액의 50%에 해당하는 차이이며 문언상 100분의 30 이상에 해당합니다. 이 예는 조문 문언을 숫자에 대입한 설명용 계산이고, 차이 비율의 분모를 안분가액으로 읽는 것이 문언에 맞다는 판단은 이 글의 해석이고 별도 유권해석은 확인하지 않았습니다.
안분은 무엇을 기준으로 계산하나요?
소득세법 시행령 제166조 제6항은 법 제100조 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명하면 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라 안분계산한다고 정하며 이 항은 2026년 2월 27일 개정된 이력이 있으나 개정 내용을 신구대비로 확인하지는 않았습니다.
부가가치세법 시행령 제64조 제1항 제1호는 토지와 건물 등의 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 비례해 안분하되 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례해 안분한다고 정합니다. 여기서 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인등이 평가한 것을 말합니다.
제2호는 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례해 안분하고 감정평가가액이 없으면 장부가액(장부가액이 없으면 취득가액)에 비례해 안분한 뒤 기준시가가 있는 자산은 그 합계액을 다시 기준시가에 따라 안분한다고 정합니다. 제3호는 앞의 두 방법을 적용할 수 없거나 곤란한 경우의 보충 규정이며 이때는 국세청장이 정하는 바에 따릅니다.
안분 규정이 적용되지 않는 경우도 있나요?
소득세법 시행령 제166조 제8항은 2025년 2월 28일 신설되어 법 제100조 제3항 단서의 사유를 두 가지로 정하며 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우와 토지와 건물 등을 함께 취득한 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우가 이에 해당합니다.
법 제100조 제3항 단서의 개정규정은 공포번호 제20615호 부칙 제9조에 따라 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용하므로, 양도일이 개정 법률의 시행 이전인지 이후인지를 먼저 가려야 합니다.
토지와 건물 안분에서 확인할 4가지
양도계약을 하기 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 매매계약서에 토지와 건물의 가액이 구분되어 있는지 봅니다. 구분 가액이 안분가액과 30% 이상 차이 나면 안분가액이 적용됩니다.
- 공급계약일 현재 토지와 건물의 기준시가가 모두 있는지 확인합니다. 감정평가가액이 있으면 기준시가보다 그 가액이 앞섭니다.
- 취득 때 지급한 총액과 양도비용이 어떻게 나뉘는지 정리하세요. 공통 취득가액과 양도비용도 같은 비율로 안분합니다.
- 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우처럼 안분이 배제되는 사유가 있는지 확인하세요.
상담 때 아래 자료가 있으면 안분 결과와 신고 방식을 첫 자리에서 같이 확인할 수 있습니다.
- 양도와 취득 매매계약서
- 토지와 건물의 기준시가 확인서와 감정평가서
- 취득 당시 비용과 양도비용 증빙
- 건물 철거 계획이나 철거 확인 자료
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
일괄양도 가액 안분과 양도소득세 신고 검토는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제100조 제1항부터 제3항(2026년 7월 1일 시행본).
· 소득세법 시행령 제166조 제6항, 제8항(2026년 10월 1일 시행본).
· 부가가치세법 시행령 제64조 제1항(2026년 4월 1일 시행본).
구분 기장 가액과 안분가액의 차이가 100분의 30 이상이면 안분이 적용됩니다.
기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재 기준시가가 기준이고, 감정평가가액이 있으면 그 가액이 앞섭니다.
철거 후 토지만 사용하면 안분이 배제됩니다.
소득세법 시행령 제166조 제6항의 2026년 2월 27일 개정 내용은 확인하지 않았습니다.
기준시가 산정 방법(소득세법 제99조)과 차이 비율의 분모는 별도 확인이 필요합니다.
예시 계산은 설명용 가정값입니다.
양도소득세 계산의 다른 쟁점은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-13 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.