다주택 중과 계산에서 주택 수에 빠지는 소형 신축·미분양·인구감소지역 주택

법인전환 자산 처리

소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 1세대 3주택 이상 판정에서 제12호에 해당하는 주택을 주택 수에 넣지 않도록 정하며 제12호는 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택과 인구감소지역 주택과 인구감소관심지역 주택의 네 유형을 둡니다.

3주택 이상 판정에서 주택 수에 산입하지 않는 주택은 무엇인가요?

소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로 정하고 이때 제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다고 괄호로 밝히고 있습니다.

제1호는 수도권 및 광역시와 특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 넘지 않는 주택입니다.

제12호의 네 유형은 요건이 어떻게 다른가요?

가목과 나목은 각각 재정경제부령으로 정하는 요건을 추가로 갖추어야 하며 다목은 수도권 중 접경지역이 아닌 지역과 광역시(광역시에 있는 군 제외)에 소재하는 주택을 제외하고 라목은 광역시(군 제외)에 소재하는 주택을 제외합니다.

2026년 9월 30일 개정은 이 부분을 어떻게 바꾸었나요?

대통령령 제36737호는 나목의 취득 기간 종료일을 개정 전 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 늘렸으며 이 시행본은 2026년 10월 1일부터 적용됩니다.

제10항은 제12호 및 제12호의2에 해당하는 주택의 확인 절차와 그 밖에 필요한 사항을 재정경제부령에 맡기고 있어 주택 수 제외를 받으려면 부령이 정한 확인 서류를 별도로 갖추어야 합니다.

주택 수 제외 판정에서 확인할 4가지

취득 시기와 주택 유형에 따라 주택 수에서 빠지는지가 달라집니다.

1. 소형 신축주택을 취득했습니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하고 같은 기간 중 준공해야 합니다. 전용 60제곱미터 이하이고 취득가액 요건을 넘지 않으며 아파트가 아니어야 합니다.
2. 준공 후 미분양주택을 취득했습니다. 취득 기간이 2027년 12월 31일까지로 늘어났습니다. 전용 85제곱미터 이하와 7억원 이하와 수도권 밖 요건을 함께 확인하세요.
3. 2026년 1월 1일 이후 인구감소지역 주택을 취득했습니다. 보유 주택과 같은 시·군·구가 아니어야 하며 기준시가 합계 요건이 지역에 따라 다릅니다. 소재지부터 확인하세요.
4. 2026년 1월 1일 이후 인구감소관심지역 주택을 취득했습니다. 수도권 밖이고 보유 주택과 같은 시·군·구가 아니어야 하며 기준시가 합계 4억원 이하여야 합니다. 광역시 소재 주택은 제외됩니다.

주택 수 제외를 받으려면 재정경제부령이 정한 확인 서류를 별도로 갖추어야 하므로 취득일은 계약일이 아닌 취득일 기준으로 확인하세요.

상담 때 아래 자료가 있으면 유형별 요건 충족 여부를 첫 자리에서 같이 볼 수 있습니다.

• 보유 주택 전체의 매매계약서와 등기사항증명서 (취득일 확인용)
• 건축물대장 (준공 시기와 전용면적 확인용)
• 취득가액 증빙과 취득 당시 기준시가 자료
• 보유 주택 소재지 목록

다 갖추지 않아도 됩니다. 보유 주택 목록 하나로 시작해도 됩니다.

다주택 판정에서 주택 수 계산과 제외 요건 확인은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.

상담 신청 · 02-516-3830

주택 양도 특례는 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

관련 서비스 · 세무기장전문센터(법인기장·결산)

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-10 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.