1주택을 보유한 1세대가 요건을 갖춘 인구감소지역주택 1채를 더 취득하면 그 주택은 양도소득세와 종합부동산세에서 소유주택으로 보지 않습니다.
종전 주택을 팔 때 없는 것으로 보는 구조
「조세특례제한법」 제71조의2 제1항은 주택과 조합원입주권 또는 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 인구감소지역주택 1채를 취득한 후 그 취득 전에 보유한 주택이나 조합원입주권 또는 분양권을 양도하는 경우, 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 또는 제4호를 적용하도록 정하고 있습니다.
대상 지역은 두 가지입니다. 첫째는 인구감소지역이고, 둘째는 수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」 제2조 제12호의2에 따른 인구감소관심지역입니다. 두 번째 지역은 2026년 6월 2일 개정으로 추가되었으며 제1항의 개정규정은 법률 제21223호 부칙 제14조에 따라 2025년 11월 28일 이후 주택을 취득하는 경우부터 적용됩니다.
· 특례가 적용되는 것은 종전 주택을 양도할 때입니다. 인구감소지역주택 자체를 팔 때가 아닙니다.
· 취득 순서가 요건입니다. 인구감소지역주택을 먼저 사고 종전 주택을 나중에 팔아야 합니다.
· 취득 기간은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지입니다.
지역 요건에서 빠지는 곳
「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항은 인구감소지역주택의 요건을 소재지와 가액으로 나누어 정하고 있습니다. 제1호 가목은 취득 당시 인구감소지역에 소재할 것을 요구하면서 세 가지 지역에 있는 주택을 제외하고 있으며 수도권과 광역시 그리고 취득 전에 보유한 주택과 동일한 시·군·구가 그 대상입니다.
제외에는 각각 단서가 붙어 있습니다. 수도권 중 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역은 제외 대상에서 빠지므로 특례를 적용받을 수 있고 광역시 중에서도 광역시에 있는 군은 제외 대상에서 빠집니다. 취득 전에 조합원입주권이나 분양권을 보유한 경우에는 그 권리를 통해 공급하는 주택의 소재지를 기준으로 동일한 시·군·구인지를 판정합니다.
기준시가 상한은 소재지에 따라 다르다
같은 영 제68조의2 제1항 나목은 주택 및 이에 딸린 토지의 가액 합계액이 일정 금액을 초과하지 않을 것을 요구하고 그 가액은 「소득세법」 제99조 제1항에 따른 기준시가로 계산합니다. 판정 시점은 해당 주택의 취득일이며, 「조세특례제한법」 제71조의2 제2항의 종합부동산세 특례를 적용하는 경우에는 취득일과 「종합부동산세법」 제3조에 따른 과세기준일 현재를 모두 봅니다.
| 소재지 | 기준시가 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 수도권 밖에 지정된 인구감소지역 | 9억원 | 조세특례제한법 시행령 §68의2①1호나목1) |
| 수도권에 지정된 인구감소지역 | 4억원 | 조세특례제한법 시행령 §68의2①1호나목2) |
| 수도권 밖의 인구감소관심지역 | 4억원 | 조세특례제한법 시행령 §68의2①2호나목 |
같은 영 제68조의2 제1항 제2호는 인구감소관심지역 주택의 요건을 따로 정하면서 취득 당시 수도권 밖의 인구감소관심지역에 소재할 것을 요구하고 광역시와 취득 전 보유 주택과 동일한 시·군·구를 제외합니다. 이 조항은 2026년 2월 27일 개정으로 정비되었습니다.
기준시가 상한은 취득일 현재로 판정합니다. 취득 후 공시가격이 올라도 그 자체로 요건이 어긋나지는 않습니다.
종합부동산세 특례는 과세기준일 현재 가액도 함께 보므로 판정 시점이 두 개입니다.
종전 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택은 지역 요건에서 제외됩니다. 같은 지역에서 한 채를 더 사는 방식은 대상이 아닙니다.
종합부동산세는 1세대 1주택자로 본다
「조세특례제한법」 제71조의2 제2항은 1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 인구감소지역주택 1채를 취득한 경우 「종합부동산세법」 제8조 제1항 제1호에 따른 1세대 1주택자로 보도록 정하고 있습니다. 양도소득세 특례가 종전 주택을 양도하는 시점에 작동하는 것과 달리 종합부동산세 특례는 보유 기간 동안 매년 적용됩니다.
같은 조 제3항은 이 특례를 적용받으려는 납세의무자가 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청하도록 정하고 있습니다. 「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제4항은 최초로 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청 내용에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다고 정하고 있으므로 첫 해의 신청은 이후 연도에도 효력이 유지됩니다.
양도 단계의 제출 서류
같은 영 제68조의2 제2항은 제71조의2 제1항의 과세특례를 적용받으려는 자가 「소득세법」 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 과세특례신고서를 제출하도록 정하고 있습니다. 인구감소지역주택과 그 취득 전에 보유한 주택의 토지대장 및 건축물대장은 관할 세무서장이 행정정보의 공동이용을 통해 확인하며 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자는 같은 조 제3항에 따라 그 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 합니다.
「조세특례제한법」 제71조의2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례) 제1항부터 제4항
「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항부터 제4항
「소득세법」 제89조 제1항 제3호·제4호 · 제99조 제1항 · 「종합부동산세법」 제3조 · 제8조 제1항 제1호
적용 시기는 법률 제21223호 부칙 제14조가 정하며 제71조의2 제1항의 개정규정은 2025년 11월 28일 이후 주택을 취득하는 경우부터 적용합니다.
· 주택 보증금 간주임대료 · 2026년 2주택 과세와 소형주택 제외
· 임대주택 종합부동산세 합산배제 요건과 2026년 사업자등록 개정
· 동거주택 상속공제 요건과 10년 동거 판정
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-29 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인구감소지역과 인구감소관심지역의 지정 현황은 고시로 정해지므로 취득 전에 확인하세요.
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