동거주택 상속공제 요건과 10년 동거 판정

상속·증여 실무

피상속인과 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 한 주택에서 동거한 무주택 직계비속이 그 주택을 상속받으면 상속세 및 증여세법 제23조의2에 따라 주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액을 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 공제합니다.

공제액과 세 가지 요건

상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항은 거주자의 사망으로 상속이 개시된 경우 상속주택가액의 100분의 100을 상속세 과세가액에서 공제하도록 정하고 있으며 여기서 상속주택가액에는 소득세법 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액이 포함되고 상속개시일 현재 그 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무액은 빠집니다. 공제 한도는 6억원입니다.

공제를 받을 수 있는 상속인은 같은 항 제1호 괄호에 따라 직계비속과 민법 제1003조제2항에 따라 대습상속인이 된 직계비속의 배우자로 한정되므로 피상속인의 배우자가 그 주택을 상속받으면 이 공제는 적용되지 않고 배우자 상속공제를 따로 검토합니다. 이 공제액도 상속세 및 증여세법 제24조의 공제 적용 한도 안에 들어가 상속세 과세가액에서 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증한 재산과 과세가액에 가산한 사전증여재산(과세가액이 5억원을 넘는 경우) 등을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다.

10년 동거의 판정

주민등록과 실제 생활

국세청은 피상속인과 딸이 같은 번지의 다가구주택에 함께 전입해 살다가 딸이 주민등록표상 별도 세대로 전입신고를 한 사안에서 상속개시일부터 소급해 10년 이상 생계를 같이하며 하나의 주택에서 동거했다면 동거주택 상속공제를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0438, 2026. 5. 8.). 이 회신은 두 사람이 생계를 같이하며 동거했다는 사실을 전제로 한 답변입니다.

조세심판원은 상속인이 주민등록상 약 6년 동안 상속주택에 전입해 있었고 그 기간 중 약 1년은 피상속인이 다른 아파트에 전입해 있던 사안에서 10년 이상 함께 생활했다고 인정할 구체적·객관적 증빙이 없다는 이유로 공제 부인이 정당하다고 보았으며 이 사건의 처분청은 신용카드 사용내역처럼 함께 생활한 사실을 보여 줄 자료를 요청했지만 제출받지 못했습니다(조심-2025-서-2553, 2025. 11. 27.). 대법원이 심리불속행으로 확정한 다른 사건의 원심도 동거를 동일한 주거에서 같이 먹고 자는 등 일상생활을 함께 하는 것으로 이해하고 요건 불충족으로 판단했습니다(대법원-2025-두-35882, 2026. 4. 2.).

동거하지 못한 기간

상속세 및 증여세법 제23조의2 제2항은 대통령령으로 정하는 사유로 동거하지 못한 경우 계속 동거한 것으로 보되 그 기간은 동거 기간에 산입하지 않도록 규정하고 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제2항은 그 사유로 징집과 취학·근무상 형편·질병 요양을 들며 상속세 및 증여세법 시행규칙 제9조의2는 이를 고등학교 이상 학교 취학, 직장 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양으로 정합니다. 동거가 끊긴 것으로 보지는 않지만 그 기간은 10년에 들어가지 않으므로 군 복무로 2년을 떨어져 지낸 상속인은 나머지 실제 동거 기간으로 10년을 채워야 합니다.

1세대 1주택과 일시적 2주택

상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제1항은 1세대 1주택을 소득세법 제88조제6호의 1세대가 고가주택을 포함한 1주택을 소유한 경우로 정하면서 아래 여덟 가지 사유로 2주택 이상이 된 경우에도 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제3항은 제1호의 일시적 2주택에서는 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 봅니다. 국세청은 일시적 2주택은 같은 조 제1항 각 호 가운데 어느 하나에 해당할 때에만 1세대 1주택으로 보아 공제를 적용한다고 회신했습니다(서면-2024-상속증여-2792, 2025. 12. 23.).

합가 뒤 5년과 별장

아버지와 무주택 자녀 세대가 합친 뒤 주택을 가진 다른 자녀와 다시 합가해 2주택이 된 사안에서 국세청은 상속개시 당시 2주택 상태를 해소하지 않았더라도 1세대 1주택으로 의제하지만 합가 후 5년이 지난 현재까지 다른 자녀가 주택을 계속 보유하고 있다면 동거주택 상속공제 대상에 해당하지 않는다고 보았습니다(기준-2025-법규재산-0100, 2025. 12. 18.).

서울고등법원은 상속세 및 증여세법령에 별장을 주택에서 빼는 규정이 없고 별장의 개념 자체가 주거용 건축물을 전제로 한다는 이유로 별장이라는 이유만으로 1세대 1주택 판정의 주택 수에서 제외할 수 없다고 판단했고(서울고등법원2025누6593, 2026. 2. 6.) 대법원은 이 사건을 심리불속행으로 종결했습니다(대법원2026두30743, 2026. 7. 16.).

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 14일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 해석례와 판례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 국세청 회신은 질의한 사실관계에 대한 답변이므로 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

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