상속·증여 부동산 평가 인사이트 표지

상속•증여받은 부동산 얼마로 신고해야 할까?

최근 국세청의 감정평가 사업에 대한 논란이 끊이지 않고 있습니다. 국세청은 공시가격 현실화율이 매우 낮은 꼬마빌딩이 일부 자산가들 사이에서 편법 증여 수단으로 악용하는 사례를 막기 위해 2020년부터 비주거용 부동산을 대상으로 감정평가 사업을 시행해 왔습니다. 납세자가 상속⋅증여재산을 공시가격으로 평가해 신고하였더라도 결정과정에서 감정가액으로 다시 평가하여 추가 과세하는 사업입니다. 이에 많은 납세자들이 국세청을 상대로 소송을 걸었으나 패소했고, 법원도 국세청의 이러한 ‘소급 감정’을 적법하다고 판단하고 있습니다.

국세청의 감정평가대상 부동산은 2024년 주택으로 확대된 데 이어, 2025년 6월 11일부터 나대지•임야•주택•입주권•분양권•임차권•전세권•지상권 등 거의 부동산을 대상으로 확대되었습니다. 법인이 보유한 부동산도 마찬가지로 평가대상에 해당됩니다. 오늘은 뜨거운 논란이 되고 있는 부동산의 평가방법과 평가 시 유의해야 할 사항에 대해 안내 드리도록 하겠습니다.

부동산 평가의 원칙

부동산을 양도할 때는 계약서 상에 양도가액이 명확하게 기재되어 있으니 해당 부동산이 얼마인지 고민할 필요가 없습니다. 하지만 부동산을 상속 혹은 증여할 경우는 무상으로 주기 때문에 정해진 가격이 없습니다.

상속세 및 증여세법 상 부동산 평가의 원칙은 시가입니다. 식당 메뉴판에 적혀 있는 ‘싯가’처럼 말입니다. ‘시가’는 시장에서 상품이 거래되는 가격입니다. 정해진 가액이 없고 상황에 따라 변하는 특징이 있습니다. 따라서 각 세법에서는 납세자들의 혼란을 막기 위해서 평가기간을 정해 놓고 평가기준일 전후에 매매•감정•수용•경매 또는 공매가액 등이 있는 경우 이를 당해자산의 시가로 보아 과세의 기준으로 합니다. 그러나 해당 물건에 대한 위 가액들이 없다면 유사한 다른 재산의 가액을 적용할 수 있습니다. 이를 유사매매사례가액이라고 합니다. 그래도 시가가 없는 경우나 시가가 형성되기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 기준시가를 적용하도록 되어 있습니다.

|평가순위|

순위	내역
1순위	당해자산의 매매•감정•수용•경매 또는 공매가액
2순위	유사매매사례가액(*)
3순위	보충적평가액

(*) 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 주거전용면적 차이가 5%이내일 것, 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

|상속증여 재산 평가기간|

구분	원칙(평가기간)		예외(평가기간 외)
	당해 자산	유사자산
상속세	상속개시일 전후 6개월(총 1년)	상속개시일 전 6개월 ~ 신고일	평가기준일 2년전 ~ 상속세 및 증여세 결정기한
증여세	증여일 전 6개월 후 3개월(총 9개월)	증여일 전 6개월 ~ 신고일

보충적 평가방법

앞서 시가가 없거나 형성되기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 적용한다고 했습니다. 보충적 평가방법에는 구체적으로 어떤 방법들이 있는지 알아보겠습니다.

일반적으로 토지는 정부에서 매년 발표하는 개별공시지가를 보충적 평가액(기준시가)로 봅니다. 토지는 개별성의 특성을 가지고 있어 일물일가의 법칙이 적용되지 않으므로, 유사매매사례가액을 적용하기 어렵습니다. 주택의 경우 개별주택가격 및 공동주택가격으로 보충적 평가방법을 적용합니다. 다만 공동주택 중 아파트의 경우 유사한 물건들이 많고, 시장에서 빈번하게 거래되어 시세가 형성되어 있으므로 일반적으로 보충적평가액으로 평가하기 어렵습니다. 일반건물은 개별건물의 특성 등을 참작해서 국세청장이 산정 고시하는 가액으로 평가하도록 되어 있습니다. 이외 오피스텔 및 상업용 건물은 일정 지역에 소재하면서 규모가 있는 경우 국세청장이 고시하는 가격이 있으므로 해당 가격을 보충적 평가액으로 적용합니다.

|부동산 보충적 평가방법|

부동산 유형	평가방식
토지	개별공시지가로 평가
주택	개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가
일반건물	신축가격•구조•용도•위치•신축연도•개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정•고시하는 가액
오피스텔 및 상업용 건물	국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정•고시한 가액
부동산을 취득할 수 있는 권리	• 입주권 : 조합원권리가액 + 추가분담금 + 프리미엄상당액 • 분양권 : 불입한 분양대금 + 프리미엄 상당액
임대차계약이 체결된 자산	MAX(①,②) ① 각 재산(토지 및 건물)에 대한 보충적 평가액 ② 임대보증금 + 1년간 임대료÷12%

언제 감정평가를 해야할까?

실무상 부동산의 세법상 시가는 매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액으로 결정되는 경우가 대부분입니다. 특히 거래가 빈번하지 않고 가액이 큰 비주거용 부동산, 초고가 주상복합 아파트 등은 개별성을 띄어 유사한 자산이 없는 경우가 더 많기 때문에 3순위인 보충적평가방법으로 평가하여야 하지만, 앞선 서두에서 말씀드린대로 국세청의 감정평가 대상에 선정될 수 있기 때문에 사실상 적용하기 어렵습니다.

따라서 상속증여 신고 시 선제적으로 감정평가 하느냐 국세청의 감정평가를 기다릴 것이냐는 선택이 있습니다. 일반적으로 감정평가는 감정평가사의 재량에 따라 평가금액조정의 여지가 있으므로 아래와 같은 사유에는 납세자가 감정평가를 선제적으로 받는 것이 유리합니다. 물론 감정평가 수수료 부담은 납세자에게 있지만, 최대 500만원까지 신고 시에 공제 받을 수 있습니다.

평가기간내 시세가 변동하여 평가 시점을 달리하여 신고가액을 기준범위 내에서 낮게 혹은 높게 신고하고 싶은 경우
신고한 매매사례가액이 추후에 바뀔 가능성이 있는 경우
자산가치가 크거나 평가의 논란이 있을 것으로 예상되는 경우

|감정평가 선정기준|

1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 “보충적 평가액”이라 한다)의 차이가 5억원 이상인 경우

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

결론

상속·증여 등 무상으로 이전한 부동산을 평가할 때 ‘시가’라는 불확실성 때문에 복잡하고 고려해야 될 사항이 많습니다. 국세청의 평가 기조 또한 ‘시가주의’로 더욱 강화되고 있습니다. 단순히 보충적 평가액에 의존하기보다는, 선제적인 감정평가를 통해 추가 과세 위험을 줄이고, 전략적으로 절세하시길 바랍니다.

회계법인 리파인드

이종헌 대표 공인회계사