공익사업용 토지 양도소득세 감면율 15%와 종합한도 2억원

중소기업 세제

공익사업으로 수용되는 토지의 양도소득세 감면율은 현금보상 15퍼센트이고, 그 감면에는 과세기간별 2억원이라는 별도의 종합한도가 붙습니다.

감면율이 네 구간 모두 올랐습니다

「조세특례제한법」 제77조 제1항은 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 15에 상당하는 세액을 감면한다고 정하고 있습니다. 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분은 100분의 20이며, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 그 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 35, 만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45입니다.

이 감면율은 법률 제20778호(2025.3.14. 공포) 개정으로 올랐습니다. 부칙 제1조에 따라 공포한 날부터 시행하고 부칙 제10조는 조특법 제77조 제1항 및 제4항의 개정규정을 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다고 정합니다.

※ 개정 전은 시행 2025년 1월 1일 시점본(법률 제20617호) 문안이고, 현행은 법률 제20778호 개정 문안입니다.

특약을 위반했을 때의 징수액

조특법 제77조 제4항은 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 100분의 35 또는 100분의 45에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15에 상당하는 금액을 징수하고 만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25에 상당하는 금액을 징수한다고 정하고 있습니다. 징수율 자체는 개정 전후가 같으므로 감면율이 오른 만큼 위반 뒤에 남는 감면 폭도 넓어졌습니다. 같은 조 제5항은 제4항에 따라 징수하는 경우 제67조 제7항을 준용한다고 정합니다.

종합한도가 별도 항으로 분리됐습니다

실제 세액에는 감면율보다 한도가 더 크게 작용합니다. 개정 전 조특법 제133조 제1항은 제77조ㆍ제77조의2ㆍ제77조의3에 따른 감면을 제33조ㆍ제43조ㆍ제66조부터 제70조까지ㆍ제85조의10 등과 한 항에 묶어, 과세기간별 합계액이 1억원을 초과하면 그 초과분을 감면하지 아니하고 5개 과세기간 합계액이 2억원을 초과하면 그 초과분을 감면하지 아니한다고 정했습니다.

현행 제133조는 제1항에서 제77조ㆍ제77조의2ㆍ제77조의3을 빼내고 제2항을 신설했습니다. 신설된 제2항은 개인이 이 세 조문에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중 과세기간별로 2억원을 초과하는 부분과 5개 과세기간 합계액이 3억원을 초과하는 부분 가운데 큰 금액을 감면하지 아니한다고 정하며 5개 과세기간 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 세액을 합쳐 계산합니다.

적용 시기와 합산 배제

부칙 제15조 제1항은 제133조 제1항부터 제3항까지의 개정규정을 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다고 정하고 같은 조 제2항은 제133조 제2항 제2호를 적용할 때 이 법 시행 전에 제77조의3에 따라 감면받은 세액은 합산하지 아니한다고 정합니다. 개발제한구역 매수대상 토지 감면을 과거에 받은 이력이 있어도 5개 과세기간 3억원 한도를 계산할 때 시행 전 감면분은 빼고 셉니다.

제133조 제3항은 토지를 분할하여 일부를 양도하거나 지분을 양도한 후 2년 이내에 나머지 토지나 지분을 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우 1개 과세기간에 모두 양도된 것으로 보는 규정이며, 개정으로 제2항 제1호에도 적용됩니다. 여기서 분할은 해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 분할한 경우를 말합니다. 연도를 쪼개 과세기간별 한도를 두 번 적용하는 방식은 이 항이 배제합니다.

감면 대상 소득은 세 가지로 한정됩니다

조특법 제77조 제1항 각 호는 감면 대상 소득을 세 가지로 적습니다. 제1호는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득, 제2호는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득이며, 정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제2호에서 제외됩니다. 제3호는 같은 보상법이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득입니다.

감면신청 주체가 호마다 다릅니다. 같은 조 제6항은 제1호 또는 제2호에 따라 감면받으려면 해당 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다고 정하고 제7항은 제3호에 따른 감면을 받으려는 자가 직접 감면신청을 하여야 한다고 정합니다. 협의매수로 시행자에게 넘긴 경우와 수용된 경우의 절차가 달라지므로 어느 호에 해당하는지를 먼저 확정하세요.

취득일 기산에도 특례가 있습니다. 같은 조 제9항은 상속받거나 「소득세법」 제97조의2 제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 취득일로 본다고 정하므로, 사업인정고시일부터 소급 2년이라는 보유기간 요건을 상속ㆍ증여 직후에도 충족할 수 있습니다.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-29 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며, 개정 전 문안은 시행 2025년 1월 1일 시점본을 직접 받아 대조했습니다. 일몰 연장 여부는 확정되지 않았으므로 양도 시점을 정할 때 다시 확인해야 합니다.

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