상속받은 농지·임야를 팔 때 비사업용 토지로 판정되면 양도소득세율에 10%포인트가 더해집니다. 부모나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 토지이거나 상속 후 정해진 기간 안에 양도하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있으므로 양도 시점을 정하기 전에 피상속인의 경작 이력부터 확인합니다.
비사업용 토지 판정의 기본 구조
「소득세법」 제104조의3 제1항은 비사업용 토지를 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 농지로서 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지, 임야 소재지에 거주하지 않는 자가 소유한 임야, 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 목장용지 등에 해당하는 토지로 정하고 있습니다. 판정 대상이 되는 기간은 같은 법 시행령 제168조의6이 정하며 토지의 소유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 소유기간의 100분의 40을 초과하는 기간을 모두 비사업용으로 사용한 경우에 비사업용 토지가 됩니다.
세 가지 기간 요건을 모두 충족해야 비사업용 토지가 되는 구조이므로 셋 가운데 하나라도 사업용으로 쓴 기간이 기준을 넘으면 비사업용 토지에서 벗어납니다. 기간은 일수로 계산합니다.
비사업용 토지로 판정되면 「소득세법」 제104조 제1항 제8호에 따라 양도소득 과세표준 1,400만원 이하 16퍼센트부터 10억원 초과 55퍼센트까지의 세율이 적용되는데, 이는 같은 조 제1항 제1호의 기본세율 구간마다 10%포인트를 더한 표입니다. 지정지역에 있는 비사업용 토지는 같은 조 제4항 제3호에 따라 여기에 다시 10%포인트가 더해집니다.
「소득세법」 제104조 제1항 제8호·제4항 제3호(비사업용 토지 세율)
「소득세법」 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
「소득세법 시행령」 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)
「소득세법 시행령」 제168조의8(농지의 범위 등)
「소득세법 시행령」 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지)
상속받은 농지에 붙는 세 가지 예외
상속개시일부터 3년 이내의 농지
「소득세법 시행령」 제168조의8 제3항 제2호는 「농지법」 제6조 제2항 제4호에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지를 소유자가 재촌·자경하지 않더라도 비사업용 농지로 보지 않는 농지로 정하고 있습니다. 상속인이 도시에 살면서 농사를 짓지 않는 경우에도 상속개시일부터 3년 동안은 사업용으로 사용한 기간으로 계산되므로 그 기간이 제168조의6의 기간 기준에 어떻게 반영되는지를 양도일 기준으로 다시 세어 봐야 합니다.
도시지역 농지의 상속 후 5년 이내 양도
같은 영 제168조의14 제3항 제4호 나목은 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 나목의 도시지역 안 농지로서 상속에 의하여 취득한 농지를 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 비사업용 토지로 보지 않는다고 정하고 있습니다. 도시지역 농지는 재촌·자경을 하더라도 원칙적으로 비사업용이 되는 유형이므로 상속받은 도시지역 농지는 5년이라는 기한이 양도 시점을 정하는 기준이 됩니다.
직계존속·배우자의 8년 재촌·자경
같은 항 제1호의2는 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지로서 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속·증여받은 토지를 비사업용 토지로 보지 않는다고 정하며 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외) 안의 토지는 제외합니다. 이 예외에는 양도 기한이 붙어 있지 않다는 점에서 앞의 두 예외와 다르며 같은 조 제4항은 직계존속이 그 배우자로부터 상속·증여받아 경작한 경우 직계존속의 배우자가 취득 후 재촌·자경한 기간을 직계존속의 경작기간으로 본다고 정하고 있습니다.
| 예외 | 근거 | 기한·요건 |
|---|---|---|
| 상속 농지 3년 | 시행령 제168조의8 제3항 제2호 | 상속개시일부터 3년 동안 사업용 기간으로 계산 |
| 도시지역 상속 농지 5년 | 시행령 제168조의14 제3항 제4호 나목 | 상속개시일부터 5년 이내 양도 |
| 직계존속·배우자 8년 자경 | 시행령 제168조의14 제3항 제1호의2 | 기한 없음, 양도 당시 도시지역(녹지·개발제한구역 제외)이면 배제 |
8년 자경 이력을 입증하는 방법
제1호의2를 적용받으려면 피상속인의 재촌과 자경을 상속인이 입증해야 하는데, 「소득세법 시행령」 제168조의8 제2항은 재촌을 제153조 제3항에 따른 농지소재지에 사실상 거주하는 것으로, 자경을 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제13항에 따른 직접 경작으로 정하고 자경기간의 판정에는 같은 조 제14항을 준용하도록 하고 있습니다. 조특법의 8년 자경 감면과 같은 기준을 쓰므로 주민등록 이력, 농지원부(농지대장), 농산물 판매 기록, 농자재 구입 영수증처럼 감면 신청에 쓰는 자료가 비사업용 판정에도 그대로 쓰입니다.
같은 토지가 조특법상 8년 자경농지 감면 요건도 충족하면 비사업용 토지 판정과 감면을 함께 검토할 수 있습니다. 두 제도는 근거 조문과 판정 기준이 다르므로 각각의 요건을 따로 확인합니다.
· 3년·5년은 상속개시일부터 셉니다. 등기일이 기준이 아닙니다.
· 8년 자경 예외는 기한이 없고 양도 당시 도시지역인지가 기준입니다.
· 기간 기준 세 가지를 일수로 계산해 하나라도 벗어나는지 먼저 봅니다.
· 피상속인의 주민등록 초본과 농지대장은 사망 직후에 확보하세요.
· 상속 후 도시지역으로 편입된 토지는 제1호의2 예외가 배제될 수 있습니다.
· 피상속인이 농지를 임대했던 기간은 자경기간에 들어가지 않습니다.
· 임야·목장용지는 「소득세법」 제104조의3 제1항 제2호·제3호의 별도 기준으로 판정합니다.
· 상속받은 농지의 8년 자경 감면과 피상속인 경작기간 합산
· 한정승인 후 경매된 상속부동산의 양도소득세
· 토지등 양도소득 법인세 · 법인 주택 20%와 비사업용 토지 10%
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-30 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 토지의 용도지역과 편입 시점, 피상속인의 경작 이력에 따라 판정이 달라지므로 토지이용계획확인서와 농지대장을 함께 확인하세요.
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