직계존비속에게서 부동산을 증여받아 10년 안에 양도하면 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여한 직계존비속이 그 부동산을 취득할 당시의 가액으로 봅니다. 2025년 12월 23일 개정으로 양도 당시 그 직계존비속이 사망한 경우는 이 특례에서 제외되며 2026년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
이월과세의 구조와 취득가액
「소득세법」 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 부동산이나 부동산에 관한 권리 등을 양도할 때 양도차익을 계산하면서 취득가액을 그 배우자나 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 하도록 정하고 있습니다. 주식등 제94조 제1항 제3호에 따른 자산은 기준이 1년입니다. 증여받은 사람이 낸 증여세 상당액이 있으면 제97조의2 제1항 제3호에 따라 필요경비에 산입하고 증여한 사람이 그 자산에 지출한 자본적 지출액도 같은 항 제2호에 따라 필요경비에 포함하므로 부동산과 주식은 적용 기간뿐 아니라 취득가액 계산에 더해지는 항목까지 함께 확인해야 합니다.
이 특례는 증여를 거쳐 취득가액을 높인 뒤 곧바로 양도해 양도소득세를 줄이는 것을 막기 위한 규정이므로 증여받은 가액이 아무리 높아도 양도차익은 증여한 사람의 취득 당시 가액을 기준으로 커집니다. 증여 시점에 이미 증여세를 냈다면 그 세액은 양도 단계의 필요경비로 산입되므로 이중으로 과세되지는 않습니다.
2026년 개정 · 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우
개정 전 제97조의2 제1항은 배우자에 대해서는 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우를 특례 대상에서 제외한다고 정하면서도 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에 관한 문언은 두고 있지 않았습니다. 2025년 12월 23일 개정은 직계존비속에도 양도 당시 사망한 경우는 제외한다는 괄호를 더해 부모가 사망한 뒤 상속인이 증여받았던 부동산을 양도할 때에는 이월과세를 적용하지 않도록 정리했습니다. 제외 사유가 한 가지 늘었습니다. 이 개정규정은 2026년 1월 1일 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용됩니다(법률 제21221호 부칙 적용례).
개정으로 양도 당시 증여자인 부모가 이미 사망했다면 취득가액은 증여받을 때의 가액으로 계산되므로 양도차익 산정 방식이 달라집니다. 기준은 양도 시점의 생존 여부입니다. 증여받은 부동산을 양도할 계획이라면 증여자의 생존 여부와 양도 시점을 함께 확인해야 합니다.
이월과세를 적용하지 않는 경우
제97조의2 제2항은 세 가지 경우에 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수 또는 수용되는 경우가 제1호이고, 제1항을 적용하면 1세대1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 되는 경우가 제2호입니다. 제3항은 제1항에서 정한 연수를 등기부에 기재된 소유기간에 따른다고 정하고 있어 실제 보유기간이 아니라 등기부상 기간으로 10년을 셉니다.
유리한 경우에는 적용하지 않는다
제97조의2 제2항 제3호는 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 이월과세가 납세자에게 유리해지는 상황에서는 특례가 배제되므로 증여를 통한 세액 축소는 이 규정에서 인정되지 않습니다. 세부담이 늘 때만 적용됩니다. 배우자에게서 증여받은 주식을 1년 안에 양도할 때의 계산은 배우자 증여 주식 이월과세 1년 규정과 함께 보면 자산별 차이를 정리할 수 있습니다.
「소득세법」 제97조의2 제1항(양도소득의 필요경비 계산 특례)
「소득세법」 제97조의2 제2항(적용 제외)
「소득세법」 제97조의2 제3항(연수 계산)
법률 제21221호 부칙(2026년 1월 1일 이후 양도분)
· 부동산은 10년, 주식등은 1년 안의 양도에 적용합니다.
· 취득가액은 증여한 사람이 취득한 당시의 가액으로 계산합니다.
· 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다.
· 등기부상 소유기간으로 10년을 셉니다.
· 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우는 이월과세에서 제외됩니다(제97조의2 제1항).
· 증여받은 부동산이 1세대1주택 비과세 대상이 되면 이월과세를 적용하지 않습니다(제97조의2 제2항 제2호).
· 배우자 증여 주식 이월과세 1년, 2025년 1월 1일 증여분부터
· 상속·증여 부동산의 신고가액과 감정평가
· 가족 간 저가양도, 시가 30%와 3억원 중 적은 금액
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-30 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 이월과세의 적용 여부는 증여 시점, 증여자의 생존 여부, 양도 시점에 따라 달라지므로 증여계약서와 등기부, 증여세 신고 내역을 함께 확인하세요.
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