「소득세법」이 말하는 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업조합의 조합원 지위로 한정되므로 「주택법」에 따른 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원 지위를 양도할 때에는 조합원입주권에 붙은 비과세와 세율 규정을 그대로 가져올 수 없습니다.
조합원입주권의 정의가 정한 범위
「소득세법」 제88조 제9호는 조합원입주권을 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로 정의합니다. 같은 호는 이어서 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것으로 한정한다고 적고 있으며 그 조합원으로부터 취득한 것도 포함합니다.
정의 안에 두 가지 제한이 함께 들어 있습니다. 근거 법률이 도시정비법과 소규모주택정비법으로 한정되고 취득 원인이 관리처분계획 인가 또는 사업시행계획인가로 한정됩니다. 「주택법」에 따라 설립된 주택조합은 이 두 법률의 정비사업조합이 아니므로 그 조합원 지위는 정의의 문언에 들어오지 않습니다.
「소득세법」 제88조 제9호(조합원입주권), 제10호(분양권)
「소득세법」 제89조 제1항 제4호(조합원입주권 양도 비과세), 제2항(주택과 조합원입주권ㆍ분양권 보유 시)
「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목(부동산을 취득할 수 있는 권리), 제104조 제1항 제1호부터 제3호까지(세율)
「소득세법 시행령」 제152조의5(분양권의 범위), 제156조의3 제2항(주택과 분양권의 1세대 1주택 특례)
주택법상 주택조합 조합원 지위의 소득 구분
부동산을 취득할 수 있는 권리
「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생하는 소득을 양도소득으로 정하면서 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다고 적습니다. 지역주택조합의 조합원 지위는 완성될 주택을 취득할 수 있는 지위이므로 이 목에 해당하고 그 지위를 넘기고 받은 대가에서 납입한 조합원 분담금 등을 뺀 금액이 양도소득이 됩니다.
분양권에 해당하는지의 판정
「소득세법」 제88조 제10호는 분양권을 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의하고 그 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함합니다. 위임을 받은 「소득세법 시행령」 제152조의5는 그 법률로 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「공공주택 특별법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」의 여덟 가지를 열거합니다.
목록에 「주택법」이 들어 있으므로 주택법에 따른 주택 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위는 분양권입니다. 조문이 요건으로 든 것은 공급계약을 통한 선정이며 조합 가입계약 자체를 분양권으로 적고 있지는 않습니다.
지역주택조합 조합원이 주택 공급계약을 체결하기 전 단계의 지위가 「소득세법」 제88조 제10호의 분양권에 해당하는지는 조문 문언만으로 정해지지 않습니다. 분양권으로 보는지에 따라 아래의 세율과 주택 수 산정이 달라지므로 양도 전에 조합 규약과 계약 서류를 갖추어 유권해석으로 확인하세요.
비과세 조문이 조합원입주권만 적은 이유
「소득세법」 제89조 제1항 제4호는 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 요건을 충족하여 양도하는 경우 그 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득에 양도소득세를 과세하지 않는다고 정합니다. 이 비과세는 관리처분계획의 인가일 및 사업시행계획인가일 현재 같은 항 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대일 것을 전제로 하며 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 과세로 돌아갑니다.
요건은 가목과 나목으로 나뉩니다. 가목은 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않을 것을 요구하고 나목은 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 분양권을 보유하지 않는 때에 한하여 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도할 것을 요구합니다. 이 조문의 대상은 조합원입주권이므로 주택법상 주택조합의 조합원 지위에는 적용되지 않습니다.
· 12억원이 비과세 상한입니다. 초과하면 조합원입주권도 과세됩니다.
· 기존주택 보유 시점은 관리처분계획 인가일입니다. 양도일이 아닙니다.
· 나목은 3년 이내 양도를 요구합니다. 1주택 취득일부터 셉니다.
· 지역주택조합 조합원 지위에는 제89조 제1항 제4호를 적용할 수 없습니다.
세율에서 분양권과 조합원입주권이 달라지는 부분
「소득세법」 제104조 제1항은 보유기간에 따라 세율을 정하면서 주택과 조합원입주권, 분양권을 따로 적습니다. 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 세액으로 합니다.
| 보유기간 | 주택ㆍ조합원입주권 | 분양권 | 그 밖의 부동산에 관한 권리 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 제55조 제1항 기본세율 | 60% | 제55조 제1항 기본세율 |
표의 마지막 줄에서 두 권리가 달라집니다. 「소득세법」 제104조 제1항 제1호는 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산에 제55조 제1항의 세율을 적용하면서 분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60을 적용한다고 적고 있으므로 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 세율이 그대로 적용되는 반면 조합원입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율 구간으로 들어갑니다.
주택과 함께 보유할 때의 주택 비과세
「소득세법」 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 같은 조 제1항 제3호를 적용하지 않는다고 정하면서 대통령령으로 정하는 경우를 단서로 두고 있습니다. 조합원 지위가 분양권으로 판정되면 이 조항이 적용되므로 보유 중인 다른 주택의 1세대 1주택 비과세가 배제될 수 있습니다.
단서의 예외는 「소득세법 시행령」 제156조의3에 있습니다. 같은 조 제2항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다.
· 조합원 지위를 분양권으로 보면 다른 주택의 비과세가 배제될 수 있습니다.
· 1년과 3년은 각각 분양권 취득 전후를 재는 기간입니다. 두 기간을 하나로 묶어 계산하면 요건을 벗어납니다.
· 조합 규약이 조합원 지위 양도를 제한하는 경우가 있습니다. 세법 판정과 별개로 확인이 필요합니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-28 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 조합의 종류와 사업 진행 단계에 따라 소득 구분이 달라지므로 양도 전에 조합 규약과 인가 서류를 함께 검토하세요.
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