「소득세법 시행령」 제154조 제3항은 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 클 때 건물 전부를 주택으로 봅니다.
판정은 면적 비교부터 합니다
같은 항 본문은 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다고 정하고 있으며 단서는 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분을 주택으로 보지 않는다고 규정합니다. 같은 조 제4항은 단서가 적용되는 경우 주택에 딸린 토지를 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하도록 하고 있습니다.
같을 때는 주택이 아닙니다. 조문이 적거나 같을 때라고 적고 있으므로 1층 상가와 2층 주택의 면적이 정확히 일치하면 상가 부분은 주택에서 제외됩니다. 국세청도 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에 전체를 주택으로 본다고 회신해 왔습니다(서일46014-10836, 2003.6.24.).
공부와 실제 사용이 다를 때
판정의 기초는 실제 사용 현황입니다. 국세청 심사결정은 쟁점건물 중 일부 구역이 당초 공부상 용도와 다르게 실제 주택으로 사용되었고 구조와 기능에서도 주택으로 보이므로 해당 연면적에 한하여 1세대 1주택 비과세 대상인 주택 부분에 추가 산입함이 타당하다고 보면서도, 그렇게 더해도 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 작아 건물 전부를 비과세 대상 주택으로 보기는 어렵다고 판단했습니다(심사양도-2023-0009, 2023.6.7.).
실제 사용을 주장하려면 증빙이 필요합니다. 전입세대 열람 내역과 임대차계약서, 관리비 부과 내역, 내부 사진처럼 사용 현황을 보여 주는 자료를 양도 전에 모아 두는 편이 안전합니다.
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 · 「소득세법 시행령」 제154조 제3항·제4항 · 같은 영 제156조 제1항·제2항 · 같은 영 제160조 제1항
12억원을 넘으면 계산이 달라집니다
「소득세법」 제89조 제1항 제3호는 주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외하고 있습니다. 「소득세법 시행령」 제156조 제2항은 고가주택의 실지거래가액을 계산할 때 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분의 실지거래가액을 포함하도록 하고 있어, 상가 부분까지 주택으로 본 겸용주택은 그 전체 가액으로 고가주택 여부를 판정합니다.
그 다음 단계에서 취급이 바뀝니다. 같은 영 제160조 제1항은 법 제95조 제3항에 따른 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 주택 외의 부분을 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 이 괄호는 2020년 2월 11일 대통령령 제30395호로 개정된 것이며, 같은 영 부칙 제1조 제3호에 따라 2022년 1월 1일부터 시행되었고 부칙 제42조는 2022년 1월 1일 전에 양도한 자산에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 하는 경과조치를 두었습니다.
| 단계 | 근거 | 상가 부분의 취급 |
|---|---|---|
| 주택 여부 판정 | 시행령 제154조 제3항 | 주택이 더 크면 전부 주택 |
| 고가주택 해당 여부 | 시행령 제156조 제2항 | 주택으로 본 부분의 가액을 합산 |
| 양도차익·장특공 계산 | 시행령 제160조 제1항 | 2022년 1월 1일 이후 양도분은 주택에서 제외 |
보유기간과 부수토지
보유기간도 면적 요건을 충족한 기간으로 봅니다. 조세심판원은 장기보유특별공제율을 적용할 때 양도일 현재 주택면적이 주택 외 면적보다 크다고 하여 겸용주택 전체 보유기간을 주택 보유기간으로 인정하는 것이 아니라 주택면적이 주택 외 면적보다 커서 전체를 주택으로 인정하는 기간만 주택 보유기간으로 보는 것이 타당하다고 결정했습니다(조심-2012-서-4437, 2013.12.4.).
재개발로 신축주택을 받은 경우의 보유기간 계산도 같은 구조입니다. 국세청은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발로 겸용주택을 제공하고 취득한 신축주택을 양도할 때 비과세 보유기간을 신축주택을 재개발 전 종전 겸용주택의 주택 부분과 주택 외 부분에 해당하는 부분으로 나누어 각각 산정한다고 회신했습니다(서면-2023-법규재산-0302, 2023.6.9.).
부수토지를 공유하고 있으면 지분을 한 번 더 안분합니다. 국세청은 겸용주택의 구분등기된 주택 부분과 공유하고 있는 겸용주택의 토지를 양도하는 경우 양도하는 토지의 주택부수토지 면적을 해당 거주자의 부수토지 지분면적에 겸용주택 전체 연면적에서 양도하는 주택 부분 연면적이 차지하는 비율을 곱해 계산한다고 답변했습니다(사전-2024-법규재산-0448, 2024.11.13.).
연면적을 먼저 실측하세요. 공부상 면적과 실제 용도가 다르면 판정이 달라집니다.
주택 면적이 상가 면적과 같으면 상가는 주택에서 제외됩니다. 1제곱미터만 작아도 결과는 같습니다.
양도가액 12억원 초과가 예상되면 주택 부분과 상가 부분의 가액 배분을 계약 단계에서 정리하세요.
용도변경을 했다면 면적 요건을 충족한 기간을 따로 집계하세요. 장기보유특별공제율의 기초가 됩니다.
12억원을 넘는 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 상가 부분이 과세됩니다.
양도 직전 용도변경으로 면적 요건을 맞추면 보유기간 산정에서 불리해질 수 있습니다.
무허가 증축분도 면적에 들어갈 수 있습니다. 판정 전에 현황측량으로 확인하세요.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-16 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인용한 질의회신·심사결정·심판결정은 국세법령정보시스템에서 문서번호로 확인했습니다.
회계법인 리파인드는 세무·회계·재무에서 승계까지 함께 맡습니다. 상담 신청 · 02-516-3830