거주주택 특례 장기임대주택 요건과 2026년 9월 30일 시행령 개정

법인전환 자산 처리

소득세법 시행령 제155조 제20항과 제23항의 문언이 2026년 9월 30일 대통령령 제36737호로 개정되어 2026년 10월 1일부터 시행되고 있으며 장기임대주택과 거주주택 특례의 기한 제한과 말소 후 요건이 조문 단위로 달라졌습니다.

거주주택 특례는 어떤 요건에서 적용되나요?

소득세법 시행령 제155조 제20항은 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 또는 같은 항 제8호의2에 따른 장기어린이집과 그 밖의 1주택을 국내에 소유한 1세대가 요건을 충족하고 해당 1주택인 거주주택을 양도하는 경우에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정하고 있으며 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록을 하고 민간임대주택으로 등록하여 임대하면서 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 합니다.

임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며 보증금과 월임대료를 상호 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 규정을 준용합니다.

2026년 9월 30일 개정으로 문언이 어떻게 달라졌나요?

제20항 본문의 괄호는 개정 전에 같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택에 대해 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다고 적었으나, 개정 후에는 가목에 해당하는 주택은 같은 목 1)에서 정하는 기한의 제한을, 다목에 해당하는 주택은 같은 목 단서에서 정하는 기한의 제한을 각각 적용하지 않는 것으로 목별로 나누어 표시합니다.

이 기한 제한을 적용하지 않는 주택은 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 한 주택으로 한정한다는 문구와 마목 주택에 관한 문구는 개정 전후가 같습니다.

등록이 말소된 장기임대주택은 어떻게 취급되나요?

제23항은 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 장기임대주택 중 법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택이 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 말소된 경우와 임대의무기간 종료일에 말소된 경우에 말소 이후 5년 이내 거주주택을 양도하면 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다고 정하며 앞의 경우는 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정합니다.

2026년 개정은 이 5년 이내 양도 특례를 적용할 때 아파트를 임대하는 민간매입임대주택에 붙어 있던 제11항의 양도기한 요건, 곧 가목 2)·라목 8)·마목 4)의 요건을 적용하지 않는다고 괄호로 명시한 것입니다.

거주주택 특례에서 확인할 4가지

같은 장기임대주택 보유자라도 아래에 따라 요건과 신고 시점이 달라집니다.

1. 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록을 신청한 주택이 있습니다. 기한 제한을 적용하지 않는 범위가 이 주택으로 한정됩니다. 2026년 10월 1일부터 가목은 같은 목 1)을, 다목은 같은 목 단서를 나누어 적용합니다.
2. 임대 등록이 말소되었습니다. 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다. 임대의무기간 내 말소 신청으로 말소된 경우에는 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대했는지도 확인합니다.
3. 아파트를 임대하는 민간매입임대주택입니다. 2026년 개정으로 5년 이내 양도 특례에서 제11항의 양도기한 요건은 적용하지 않는다고 괄호로 명시되었습니다. 어느 요건이 남는지 조문으로 확인합니다.
4. 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 양도했습니다. 장기임대주택으로 보고 특례를 적용하지만 이후 요건을 충족하지 못하면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고 임대료 증가율은 100분의 5를 넘기지 않아야 합니다.

다만 대통령령 제36737호 부칙에 이번 개정의 별도 적용례가 없어 시행일 전 양도분의 적용 관계는 확인이 필요합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 특례 적용 여부를 첫 자리에서 같이 따져 볼 수 있습니다.

• 임대사업자등록 신청일과 민간임대주택 등록 및 말소 내역
• 임대차계약서와 임대료 증액 내역
• 거주주택의 보유기간과 거주기간을 확인할 수 있는 자료
• 거주주택의 양도계약서 또는 양도 예정일 자료

다 갖추지 않아도 됩니다. 임대주택 등록과 말소 내역 하나로 시작해도 됩니다.

거주주택 특례의 요건 판정과 양도 시점 검토는 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.

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임대 요건을 채우지 못하면 세금은 어떻게 되나요?

제21항에 따라 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용하지만 제22항은 그 뒤에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함합니다)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부해야 한다고 정하고 있습니다.

납부할 세액은 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액에서 제20항을 적용받아 납부한 세액을 뺀 금액입니다.

임대주택 양도기한과 일시적 2주택 개정은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-10 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.