공유 부동산을 각자의 지분 비율대로 나누어 단독소유로 정리하는 것은 양도에 해당하지 않으나, 분할로 지분이 늘거나 줄면 그 변동된 부분은 유상으로 이전되었는지에 따라 양도소득세 또는 증여세의 과세대상이 됩니다.
소득세법은 공유물 분할을 양도의 예외로 적지 않았습니다
「소득세법」 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하면서 양도로 보지 아니하는 경우를 세 가지 목으로 한정해 열거하고 있습니다. 가목은 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우, 나목은 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우, 다목은 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 신탁의 경우입니다.
공유물 분할은 이 세 목에 들어 있지 않습니다. 그래서 공유물 분할의 과세 여부는 제88조 제1호 본문의 유상 이전 요건을 충족하는지로 판단하며 국세청은 2008년 회신 이후 같은 기준을 유지하고 있습니다.
「소득세법」 제88조 제1호
양도의 요건은 유상으로 사실상 이전하는 것입니다. 지분 비율이 그대로 유지되는 단순 분할에는 이전할 대상 자체가 없으므로 이 요건을 충족하지 못합니다.
지분 비율대로 나누면 양도가 아닙니다
국세청은 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우에는 양도에 해당하지 아니한다고 회신했습니다(재산세과-3779, 2008-11-14). 같은 회신은 공유물 분할 시 소유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상 또는 무상으로 이전되는지에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세된다는 기준을 함께 제시하고 있습니다.
최근 사례로는 공유하던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 주택을 취득한 뒤 이를 각각 단독소유로 지분정리한 사안이 있습니다. 국세청은 이 지분정리가 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 회신했습니다(사전-2024-법규재산-0983, 2024-12-23).
지분이 변동하거나 현금이 오가면 그 부분이 과세됩니다
분할 결과 어느 공유자가 당초 지분보다 많은 가액을 가져가고 다른 공유자가 적게 가져가면 그 차이는 두 사람 사이의 이전이며, 대가를 주고받았다면 양도소득세, 대가 없이 넘겼다면 증여세의 문제가 됩니다. 국세청은 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 「소득세법」 제88조에 따른 양도로 보지 아니하나 공유물분할의 대가로 현금을 받은 경우는 양도에 해당한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-597, 2012-11-07).
기획재정부도 가로주택정비사업에 따라 취득한 2개의 입주권을 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독 소유로 정리한 사안에서 그 지분정리 자체는 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하나 상호지분청산 시 시가차액에 관한 정산분은 양도소득세 과세대상에 해당한다고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-849, 2021-09-28).
| 분할 형태 | 과세 | 근거 |
|---|---|---|
| 지분 비율대로 단순 분할 | 양도 아님 | 재산세과-3779 |
| 지분 변동분을 대가 받고 이전 | 양도소득세 | 재산세과-3779 |
| 지분 변동분을 대가 없이 이전 | 증여세 | 재산세과-3779 |
| 분할과 함께 현금 정산 | 정산분 양도소득세 | 부동산거래관리과-597 · 기획재정부 재산세제과-849 |
분할 전후 지분 가액을 각각 산정하세요.
가액이 같으면 과세가 없습니다.
차이가 나면 그 차액만 과세됩니다.
정산금을 주면 그 금액이 양도가액입니다.
분할 협의서에 정산 내역을 적어 두세요.
상속재산 협의분할과는 구분해서 봅니다
상속개시 후 상속인들이 법정상속분과 다르게 협의분할하는 것은 상속개시일로 소급해 효력이 생기므로, 등기 여부와 무관하게 최초 상속분을 초과해 취득한 부분에도 증여세를 과세하지 않는 것이 원칙입니다. 반면 상속인들이 일단 법정상속분대로 공유 등기를 마친 뒤 나중에 지분을 정리하면 그 정리는 공유물 분할에 해당하게 되며 이 글에서 본 기준이 그대로 적용됩니다.
공유 부동산을 여러 필지로 나누어 각자 단독소유로 정리할 때 필지마다 가치가 같지 않으면 지분 가액에 차이가 생기므로, 분할 방법을 정하기 전에 각 필지의 시가를 확인해 두는 편이 안전합니다. 감정평가를 받는다면 그 가액이 시가로 인정되는 요건도 함께 살펴보아야 합니다.
· 상속재산 분할 · 재배분 시 증여세 과세위험을 방지하는 방법
· 한정승인 후 경매된 상속부동산의 양도소득세
· 감정가액이 시가로 인정되는 조건 · 둘 이상, 그리고 기준금액 90%
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-29 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인용한 예규는 국세법령정보시스템에서 문서번호로 실재를 확인했습니다. 공유물 분할의 과세 여부는 분할 전후 지분 가액의 비교로 정해지므로 개별 사안의 평가액에 따라 결론이 달라집니다.
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