양도소득세의 필요경비는 취득가액과 자본적지출액 등과 양도비 등으로 구성되고 자본적지출액과 양도비는 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인될 때만 인정됩니다.
양도소득세의 필요경비는 무엇으로 이루어지나요?
소득세법 제97조 제1항은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 정합니다. 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용합니다.
취득가액에 들어가는 금액
소득세법 시행령 제163조 제1항은 실지거래가액을 제89조 제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액, 취득에 관한 쟁송이 있는 자산의 소유권 확보에 직접 든 소송비용·화해비용 등, 당사자 약정에 따라 거래가액에 가산하는 이자상당액으로 정합니다. 지급기일의 지연으로 추가로 생기는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 않습니다.
자본적지출액에는 어떤 비용이 들어가나요?
시행령 제163조 제3항은 자본적지출액 등을 제67조 제2항을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 뒤 쟁송이 있는 경우 소유권 확보에 직접 든 소송비용·화해비용 등, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용으로 정합니다. 재해·노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우의 철거비용도 여기에 들어갑니다.
부담금과 보상금 증액 관련 비용
같은 항은 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금과 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금을 자본적지출액에 포함하며 납부의무자와 양도자가 다르면 양도자에게 사실상 배분될 금액으로 봅니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따라 협의매수나 수용되는 경우 보상금 증액에 직접 든 소송비용·화해비용 등은 증액보상금을 한도로 인정합니다.
이미 필요경비로 처리한 금액은 제외됩니다
쟁송 비용에 관한 각 호는 지출한 연도의 각 소득금액 계산에서 이미 필요경비에 산입된 금액을 제외한 금액만 자본적지출액으로 봅니다. 소득세법 제97조 제3항도 보유기간에 감가상각비로서 사업소득금액 계산상 필요경비에 산입했거나 산입할 금액이 있으면 그 금액을 공제한 금액을 취득가액으로 합니다.
양도비로 인정되는 비용과 증빙 요건은 무엇인가요?
시행령 제163조 제5항은 양도비 등을 양도하기 위해 직접 지출한 증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용·인지대·소개비, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용, 이와 유사한 비용으로 정합니다. 국민주택채권과 토지개발채권을 만기 전에 양도하여 생기는 매각차손도 포함되며 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 같은 날 금융기관에 양도했을 때의 매각차손이 한도입니다.
제3항과 제5항은 모두 그 지출에 관해 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우로 한정합니다. 지출 사실이 있어도 두 방법 중 어느 쪽으로도 확인되지 않으면 필요경비에 넣을 수 없습니다.
양도 필요경비에서 확인할 4가지
부동산이나 주식을 양도하기 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 취득가액을 실지거래가액으로 증명할 수 있는지 확인하세요. 확인할 수 없는 경우에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 씁니다.
- 보유 중 지출한 개량비와 용도변경비가 자본적지출에 해당하는지 분류합니다. 사업소득 필요경비로 이미 처리한 금액은 빠집니다.
- 중개보수·계약서 작성비용·명도비용 등 양도비의 증빙을 챙기세요. 증명서류가 없으면 금융거래 증명서류로 지출 사실을 확인해야 합니다.
- 상속이나 증여받은 자산이면 취득가액이 상속개시일 또는 증여일의 평가가액인지 확인합니다. 시행령 제163조 제9항이 정합니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 필요경비 항목을 첫 자리에서 같이 분류할 수 있습니다.
- 매매계약서와 취득 당시 대금 지급 내역
- 보유 중 개량·수선 공사 계약서와 세금계산서
- 중개보수와 계약서 작성비 영수증
- 상속 또는 증여 신고서
다 갖추지 않아도 됩니다. 취득 때 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
양도소득세의 필요경비 정리는 상증센터 상속증여플랜에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제97조 제1항, 제2항, 제3항.
· 소득세법 시행령 제163조 제1항, 제3항, 제5항, 제9항.
필요경비: 취득가액, 자본적지출액, 양도비.
증빙: 증명서류 수취·보관 또는 금융거래 증명서류.
제외: 이미 사업소득 필요경비에 산입한 금액.
자본적지출의 구체적 범위를 정하는 시행령 제67조 제2항과 재정경제부령의 유사 비용은 원문을 확인하지 않았습니다.
환산취득가액 적용 때의 필요경비 개산공제는 이 글에서 다루지 않았습니다.
수선비와 자본적지출의 구분은 사안별 판단이 필요합니다.
취득가액과 필요경비 관련 글은 아래로 이어집니다.
· 대물변제의 양도 해당 여부와 취득가액 산정
· 상속재산 취득가액 원칙과 의제배당 근거 조문
· 가업상속공제 받은 주식의 취득가액, 2026년 2월 27일 개정
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-15 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.