토지와 건물 등을 양도한 거주자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준을 예정신고하고 납부해야 하며 양도차익이 없거나 양도차손이 발생해도 예정신고 의무는 있고 다음 연도 5월 1일부터 31일까지의 확정신고는 예정신고를 한 경우 생략할 수 있되 예외가 있습니다.
양도소득세 예정신고의 기한은 언제까지인가요?
소득세법 제105조 제1항은 제94조 제1항 제1호와 제2호와 제4호와 제6호의 자산인 토지와 건물과 부동산에 관한 권리와 기타자산과 신탁 수익권을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 예정신고하도록 정하고 같은 항 제2호는 주식 등에 관한 일정한 자산은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월로 정합니다.
예를 들어 가정으로 3월 10일에 부동산을 양도했다면 예정신고 기한은 3월 말일부터 2개월이 되는 5월 31일이며 같은 항 제3호는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 정하므로 증여와 양도가 섞인 거래는 기한이 3개월로 늘어나는 부분과 2개월인 부분을 나누어 계산해야 합니다.
제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용한다고 정하므로 손실이 난 거래도 신고 대상에서 빠지지 않습니다.
예정신고를 하면 확정신고는 생략되나요?
소득세법 제110조 제1항은 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자가 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고하도록 정하고 같은 조 제4항은 예정신고를 한 자는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다고 정하되 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.
확정신고를 해야 하는 경우
소득세법 시행령 제173조 제5항은 확정신고가 필요한 경우로 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하고 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우와 토지와 건물 등을 2회 이상 양도하여 법 제103조 제2항을 적용하면 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우와 주식등을 2회 이상 양도하여 같은 조항을 적용하면 산출세액이 달라지는 경우와 토지와 건물 등을 둘 이상 양도하여 법 제104조 제5항을 적용하면 산출세액이 달라지는 경우를 열거하므로 같은 해에 둘 이상 양도했다면 예정신고만으로 신고가 끝나는지 해당 연도 양도 내역 전체를 놓고 따로 계산해 보아야 합니다.
예정신고 세액은 어떻게 계산하고 납부하나요?
소득세법 제107조 제1항은 예정신고 산출세액을 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 뺀 금액에 제104조 제1항의 세율을 곱하여 계산하도록 정하고 제106조 제1항은 예정신고를 할 때 산출세액에서 조세특례제한법이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 납부하도록 하며 같은 조 제3항은 수시부과세액이 있으면 공제하여 납부하도록 합니다.
확정신고를 하는 경우에는 제111조 제3항에 따라 제107조의 예정신고 산출세액이나 결정과 경정한 세액이나 수시부과세액이 있으면 이를 공제하고 나머지 세액을 납부하므로 예정신고에서 낸 세액이 확정신고에서 이중으로 부담되지는 않습니다.
양도소득세 신고에서 확인할 4가지
부동산이나 주식을 양도했다면 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 양도일이 언제인지 확정하세요. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
- 양도차손이 났는지 확인합니다. 손실이 나도 예정신고 규정이 적용됩니다.
- 같은 연도에 양도한 자산이 둘 이상인지 점검하세요. 합산 신고 여부에 따라 확정신고가 필요합니다.
- 부담부증여가 있었는지 확인합니다. 채무액 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 신고 기한과 방식을 첫 자리에서 같이 정할 수 있습니다.
- 양도계약서와 잔금 영수증
- 취득 당시 계약서와 취득 관련 비용 증빙
- 같은 연도의 다른 양도 내역
다 갖추지 않아도 됩니다. 양도계약서 하나로 시작해도 됩니다.
양도소득세 신고 일정은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제105조 제1항, 제3항, 제106조, 제107조 제1항, 제110조 제1항, 제4항, 제111조 제3항.
· 소득세법 시행령 제173조 제5항.
예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월.
확정신고: 다음 연도 5월 1일부터 31일, 예정신고를 했으면 원칙적으로 생략 가능.
양도차손: 예정신고 규정 적용.
예정신고 불성실 가산세와 토지거래허가구역 특례의 세부 요건은 이 글에서 원문을 확인하지 않았습니다.
기한 계산례는 가정이며 실제 양도일 판정은 사안별로 달라질 수 있습니다.
양도소득세 관련 글은 아래로 이어집니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-15 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.