분양권 양도소득세율 60%와 보유기간 1년 미만 70%

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소득세법 제104조 제1항 제1호는 분양권을 양도할 때 보유기간과 관계없이 양도소득 과세표준의 100분의 60을 세율로 정하고 있으며 보유기간이 1년 미만이면 같은 항 제3호에 따라 100분의 70이 적용됩니다.

분양권 양도소득세율은 보유기간별로 어떻게 달라지나요?

소득세법 제88조 제10호는 분양권을 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의하며 해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것도 포함합니다. 소득세법 제104조 제1항은 제1호에서 분양권의 경우 양도소득 과세표준의 100분의 60을 적용하도록 정하고 제2호에서 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택과 조합원입주권 및 분양권에 100분의 60을 적용하며 제3호에서 보유기간이 1년 미만인 주택과 조합원입주권 및 분양권에 100분의 70을 적용하도록 정하고 있습니다.

같은 항 본문은 하나의 자산이 각 호의 세율 중 둘 이상에 해당하면 해당 세율로 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 세액으로 한다고 정하고 있으므로, 보유기간 2년 이상의 분양권에는 제1호의 100분의 60이 적용되어 일반 주택처럼 기본세율로 내려가지 않습니다.

분양권이 있으면 다른 주택의 양도세도 달라지나요?

소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택에 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 정하고(제2호) 주택과 조합원입주권 또는 분양권의 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택에는 100분의 30을 더하도록 정합니다(제4호). 제2호와 제4호는 모두 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등을 제외하고 있어 분양권을 갖고 있는 상태에서 조정대상지역 주택을 양도하면 분양권이 주택 수 계산에 들어갑니다.

보유기간 2년 미만 주택에는 어떤 세율이 적용되나요?

제7항 후단은 해당 주택의 보유기간이 2년 미만인 경우 기본세율에 100분의 20(제3호와 제4호는 100분의 30)을 더한 세율로 계산한 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율로 계산한 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다고 정하고 있습니다. 조정대상지역의 지정 여부와 대통령령이 정하는 장기임대주택 등의 범위는 양도 시점의 시행령과 지정 고시를 함께 확인해야 하므로 이 글에서는 조문의 구조만 다룹니다.

한 해에 여러 자산을 양도하면 세액은 어떻게 계산하나요?

소득세법 제104조 제5항은 해당 과세기간에 제94조 제1항 제1호, 제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 제55조 제1항의 기본세율을 합산 과세표준에 적용한 산출세액과 자산별 산출세액의 합계액 중 큰 금액을 양도소득 산출세액으로 한다고 정하고 있습니다. 분양권과 일반 부동산을 같은 해에 함께 양도하면 분양권 부분에 고정 비례세율이 적용되는 구조 때문에 합산 계산과 자산별 계산 중 어느 쪽이 큰지를 양쪽 모두 계산해 보아야 합니다.

분양권 양도에서 확인할 4가지

같은 분양권이라도 보유기간과 다른 주택 보유 여부에 따라 세율이 달라집니다.

1. 분양권을 1년 미만 보유했습니다. 100분의 70 세율이 적용됩니다. 보유기간의 취득일은 소득세법 제104조 제2항과 시행령으로 확인합니다.
2. 분양권을 1년 이상 보유했습니다. 2년 이상이어도 100분의 60이라 일반 주택처럼 기본세율로 내려가지 않습니다. 1년 이상 2년 미만도 같은 100분의 60입니다.
3. 분양권을 가진 채 조정대상지역 주택을 양도합니다. 분양권이 주택 수에 들어가 기본세율에 100분의 20 또는 100분의 30이 더해질 수 있습니다. 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외되므로 해당 여부를 확인합니다.
4. 같은 해에 분양권과 다른 자산을 함께 양도합니다. 합산 과세표준에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액의 합계 중 큰 금액이 산출세액입니다. 양쪽을 모두 계산해야 합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 보유기간과 세율 구간을 첫 자리에서 같이 확인할 수 있습니다.

• 분양계약서와 전매 계약서
• 분양권 취득일을 알 수 있는 승계 자료
• 보유 주택의 등기부등본과 취득일
• 양도일 기준 조정대상지역 지정 여부 확인 자료

다 갖추지 않아도 됩니다. 분양권 취득일과 양도 예정일 하나로 시작해도 됩니다.

분양권의 보유기간 판정과 양도소득세 계산은 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.

상담 신청 · 02-516-3830

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-09 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.