아파트 임대주택의 다주택 중과 배제와 양도기한 2027년 12월 31일

부동산과 자산

아파트를 민간매입임대주택으로 등록한 다주택자는 양도기한을 따로 봐야 합니다. 이 주택은 기한까지 양도해야 중과 배제 대상에 들어갑니다. 기본 기한은 2027년 12월 31일입니다.

2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제167조의3 제11항은 종전 장기일반민간임대주택 중 아파트와 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택에 양도기한 2027년 12월 31일을 정했으며 세 가지 예외 사유에 해당하면 그 기한이 더 늦은 날로 늘어납니다.

양도기한은 어떤 주택에 붙었나요?

소득세법 제104조 제7항 제3호는 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 중과세율을 적용하도록 하고 있으며 시행령 제167조의3 제1항은 국내에 주택을 3개 이상 소유한 1세대가 소유하는 주택 가운데 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 그 범위에서 뺍니다. 제2호는 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 장기임대주택을 가목부터 자목까지 나열하는데, 2026년 9월 30일 개정으로 가목 2), 나목 2), 라목 8), 마목 4)와 제3호 후단에 같은 문구의 양도기한 요건이 들어갔습니다.

기한이 붙는 주택은 모두 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호의 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이어야 하며 주택법에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 이 범위에서 빠지므로 같은 임대사업자라도 보유 주택의 유형에 따라 기한이 적용되는 주택과 적용되지 않는 주택이 구분됩니다.

기한이 2027년 12월 31일보다 늦어지는 경우는 언제인가요?

제11항 본문은 기한을 2027년 12월 31일로 정하고 단서에서 해당 주택이 세 가지 사유 중 하나에 해당하면 2027년 12월 31일과 해당 호에서 정하는 날 중 가장 늦은 날을 기한으로 삼는다고 정하고 있습니다. 제1호는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조의 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택에 대하여 같은 법 제6조 제5항에 따라 임대주택 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날을 기한으로 하고 제2호는 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 지역에 있는 주택에 대하여 조정대상지역의 공고일부터 1년이 되는 날을 기한으로 합니다.

재건축·재개발 사업 대상 주택은 어떻게 되나요?

제3호는 2027년 12월 31일 이전 또는 앞의 두 호에 따른 기한 이전에 재건축사업의 조합설립인가나 재개발사업의 관리처분계획인가, 가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업의 조합설립인가가 있는 경우 그 사업의 대상 주택의 기한을 이전고시일부터 1년이 되는 날로 정하고 있으며 도시 및 주거환경정비법 제73조 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조에 따른 협의, 수용재결 또는 매도청구소송으로 양도되는 주택은 이 기한 안에 양도한 것으로 봅니다. 2026년 12월 31일 현재 이미 조정대상지역인 지역은 제2호의 새로운 지정에서 빠지므로 현재의 조정대상지역에 있는 주택은 제2호로 기한을 늘릴 수 없습니다.

등록이 말소된 주택은 어떤 기한을 따르나요?

제2호 사목은 가목과 다목부터 마목까지의 장기임대주택 중 법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택이 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 말소된 경우에 등록 말소 이후 1년 이내에 양도하는 주택을 장기임대주택에 포함하며 가목 2) 등의 단서는 해당 주택이 사목에 해당하면 같은 목의 양도기한을 적용한다고 정하고 있습니다. 사목은 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정되어 있으므로 말소 신청이 이른 시기에 이루어져 이 비율에 미달한 주택에는 적용되지 않습니다.

거주주택 비과세 특례에도 같은 양도기한이 적용되나요?

제155조 제23항은 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 장기임대주택이 임대의무기간 내 말소 신청 또는 임대의무기간 종료로 등록이 말소된 경우에 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다고 정하면서 제167조의3 제1항 제2호 가목 2), 라목 8), 마목 4)의 요건은 적용하지 않는다고 괄호로 명시하고 있습니다. 거주주택 특례의 판정에서는 제11항의 양도기한이 적용되지 않는다는 뜻이며, 거주주택은 제20항 제1호에 따라 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하므로 장기임대주택의 양도기한과 거주주택의 거주요건은 별개의 기준으로 확인해야 합니다.

제155조 제20항 본문도 같은 개정으로 문언이 바뀌어서 가목 주택은 같은 목 1)의 기한 제한을, 다목 주택은 같은 목 단서의 기한 제한을 각각 적용하지 않는다고 목별로 나누어 적고 있으며 두 곳 모두 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 해야 한다는 등록 시한을 가리킵니다.

임대주택과 다주택 과세는 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

양도 전에 확인할 4가지

같은 임대사업자라도 아래에 따라 기한이 붙는지, 언제까지인지가 달라집니다.

1. 임대주택이 아파트가 아니거나 도시형 생활주택인 아파트다. 이 양도기한이 붙는 주택에 들어가지 않습니다.
2. 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝난다. 기한은 2027년 12월 31일과 등록 말소일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날입니다.
3. 주택이 2026년 12월 31일 현재 이미 조정대상지역에 있다. 조정대상지역 새 지정을 이유로 기한을 늘릴 수 없습니다.
4. 기한 전에 재건축 조합설립인가나 재개발 관리처분계획인가가 났다. 기한은 2027년 12월 31일과 이전고시일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날입니다.

다만 거주주택 비과세 특례를 판정할 때는 이 양도기한이 적용되지 않습니다. 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 두 기준은 따로 확인합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 주택마다 기한이 언제인지 첫 자리에서 같이 셀 수 있습니다.

• 보유 주택 목록 (아파트, 도시형 생활주택 구분)
• 임대사업자 등록증과 임대주택 등록 내역
• 주택별 임대의무기간 종료일
• 정비사업 조합설립인가나 관리처분계획인가 자료 (해당 주택만)

다 갖추지 않아도 됩니다. 임대주택 등록 내역 하나로 시작해도 됩니다.

보유 임대주택별 양도기한 계산은 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.