주택임대 수입금액이 연 2천만원 이하이면 분리과세를 선택해 필요경비율 50%(등록임대주택은 60%)를 적용한 소득금액에 14%를 곱할 수 있고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원(등록임대주택은 400만원)이 추가로 공제됩니다.
주택임대소득은 어떤 경우에 분리과세가 가능한가요?
소득세법 제14조 제3항 제7호는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득을 분리과세 주택임대소득으로 정하고 있으며 같은 법 제64조의2 제1항은 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자가 종합소득 결정세액으로 종합과세 방식의 세액과 분리과세 방식의 세액 중 하나를 선택해 적용하도록 정하고 있으므로 분리과세는 유리한 쪽을 고르는 선택지입니다.
1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득은 소득세법 제12조 제2호 나목에 따라 비과세 대상이지만 기준시가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 비과세에서 제외되므로, 분리과세를 따지기 전에 보유 주택 수와 기준시가부터 확인해야 합니다.
필요경비율과 추가 공제는 얼마인가요?
제64조의2 제2항은 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액을 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50)를 차감한 금액으로 하되 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가로 200만원을 차감하도록 정하고 대통령령으로 정하는 임대주택을 임대하는 경우에는 필요경비를 100분의 60으로 하고 추가 차감액을 400만원으로 정하고 있습니다.
| 구분 | 일반 주택임대 | 대통령령상 임대주택 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 50% | 60% |
| 추가 차감(다른 종합소득금액 2천만원 이하) | 200만원 | 400만원 |
| 세율 | 14% | 14% |
| 수입 1,500만원일 때 세액 | (750만원 – 200만원) × 14% = 77만원 | (600만원 – 400만원) × 14% = 28만원 |
종합과세와는 어떻게 비교하나요?
종합과세를 선택하면 실제 지출한 필요경비와 소득공제가 반영되고 다른 소득과 합산해 누진세율이 적용되므로, 다른 종합소득이 큰 사람은 종합과세 한계세율이 14%를 넘을 수 있고 다른 종합소득이 작은 사람은 반대가 될 수 있어서 두 방식의 세액을 각각 계산해 비교해야 합니다.
임대주택으로 받은 60% 혜택은 나중에 추징되나요?
제64조의2 제3항 제2호는 임대주택에 대한 필요경비율 100분의 60과 추가 차감 400만원의 적용을 받은 사업자가 해당 임대주택을 10년 이상 임대하지 않은 경우 그 특례를 적용하지 않고 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액을 납부하도록 정하고 있고 같은 항 제1호는 조세특례제한법 제96조 제1항에 따른 세액감면을 받은 사업자가 임대주택을 4년(공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택은 10년) 이상 임대하지 않은 경우 감면받은 세액을 납부하도록 정하고 있으며 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 등록 말소 등 대통령령으로 정하는 경우에는 납부 대상에서 제외됩니다.
· 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호.
· 소득세법 제64조의2 제1항~제3항.
수입 2천만원 이하여야 분리과세를 고를 수 있습니다.
필요경비율은 일반 50%, 등록임대주택 60%입니다.
다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때 200만원 또는 400만원이 더 빠집니다.
두 방식의 세액을 각각 계산해 낮은 쪽을 고르세요.
총수입금액 2천만원 판정에 포함되는 수입의 범위와 부부 합산 여부는 시행령으로 정해져 이 글에서 확인하지 않았습니다.
건강보험료는 소득세 분리과세 여부와 별개로 산정되므로 보험료 영향은 따로 확인해야 합니다.
임대사업 구조를 판단할 때 함께 볼 글입니다.
신고 전에 확인할 3가지
같은 임대소득이라도 아래에 해당하면 세액이 달라집니다.
- 주택을 1채만 갖고 있다. 이 경우 임대소득은 비과세 대상입니다. 다만 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외 주택은 비과세에서 빠집니다.
- 임대 수입이 연 2천만원을 넘는다. 분리과세를 고를 수 없습니다.
- 임대 외 다른 종합소득금액이 2천만원을 넘는다. 200만원(등록임대주택은 400만원) 추가 차감이 빠집니다. 종합과세 한계세율이 14%를 넘을 수도 있습니다. 두 방식의 세액을 각각 계산해 비교해야 합니다.
다만 60% 경비율과 400만원 차감에는 조건이 있습니다. 그 주택을 10년 이상 임대해야 합니다. 그러지 않으면 특례 없이 계산한 세액과의 차액을 냅니다. 등록 말소 등 시행령이 정한 경우는 납부 대상에서 빠집니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 낮은지 첫 자리에서 같이 계산할 수 있습니다.
- 보유 주택 목록과 주택별 기준시가
- 주택별 임대차계약서 (연간 임대료 확인)
- 임대사업자 등록 서류 (등록임대주택인 경우)
- 임대 외 다른 종합소득 자료
다 갖추지 않아도 됩니다. 임대차계약서만으로 시작해도 됩니다.
주택임대소득의 분리과세와 종합과세 세액 비교는 법인전환(설립)전문센터에서 같이 계산합니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 소득세법은 2027년 1월 1일 시행 예정 개정분이 있으나 이 글의 조문과는 관련이 없습니다.