부동산매매업자 토지등 매매차익예정신고와 세율 적용

중소기업 세제

부동산매매업자는 토지와 건물을 판 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 매매차익 예정신고를 해야 하고 매매차익이 없거나 손실이 나도 신고해야 합니다.

매매차익 예정신고는 언제 해야 하나요?

소득세법 제69조 제1항은 부동산매매업자가 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하도록 정하고 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 같다고 정하고 있으므로, 예를 들어 2026년 3월 중에 판 부동산은 2026년 5월 31일까지 신고해야 하고 이 신고를 토지등 매매차익예정신고라고 부릅니다. 같은 조 제4항은 제3항에 따른 산출세액을 이 신고 기한까지 납부하도록 정하고 있으며 제5항은 가산세에 관하여 제107조 제2항과 제114조, 제114조의2를 준용하도록 정하고 있습니다.

예정신고의 세액은 비교과세와 어떻게 다른가요?

제69조 제3항은 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액을 매매가액에서 제97조를 준용해 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조의 세율을 곱해 계산하도록 하되 보유기간이 2년 미만이면 제104조 제1항 제2호와 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호의 세율을 곱하도록 정하고 있습니다. 종합소득 산출세액을 정하는 단계에서는 같은 법 제64조 제1항의 비교 계산이 따로 적용되고 제64조는 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택의 매매차익에 한정해 적용되므로 예정신고 단계의 세율 규정과 확정신고 단계의 비교 규정은 적용 범위가 다릅니다.

매매차익에서 무엇을 빼나요?

소득세법 시행령 제128조 제1항은 토지등 매매차익을 매매가액에서 제163조 제1항부터 제5항까지에 따라 계산한 양도자산의 필요경비, 제75조에 따라 계산한 해당 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자, 토지등의 매도로 법률에 따라 지급하는 공과금, 법 제95조 제2항의 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 정하고 있습니다.

장부가액을 올려 평가한 경우는 어떻게 되나요?

같은 조 제2항은 토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 평가증을 하지 않은 장부가액으로 매매차익을 계산한다고 정하고 있고 제3항은 토지등과 기타 자산을 함께 매매하는 경우 이를 구분해 기장하며 공통되는 필요경비는 해당 자산의 가액에 따라 안분 계산하도록 정하고 있습니다.

부동산 양도의 신고 기한과 세목은 거래 유형에 따라 달라지므로 아래 글을 함께 참고하세요.

예정신고 전에 볼 것 4가지

같은 부동산 매매라도 아래에 따라 신고 의무와 세액이 달라집니다.

1. 토지나 건물을 팔았는데 손실이 났다. 그래도 예정신고를 해야 합니다. 기한은 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
2. 장부가액을 평가증해 올려 두었다. 매매차익은 평가증을 하지 않은 장부가액으로 계산합니다.
3. 토지나 건물을 다른 자산과 함께 팔았다. 구분해 기장해야 합니다. 공통 필요경비는 자산의 가액에 따라 안분합니다.
4. 예정신고를 하지 않았다. 준용되는 가산세 규정이 적용될 수 있습니다.

다만 확정신고 단계에서는 비교 계산이 따로 적용됩니다. 대상은 분양권과 비사업용 토지입니다. 미등기 양도자산과 조정대상지역 중과 주택도 들어갑니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 신고 기한과 세액을 첫 자리에서 같이 계산할 수 있습니다.

• 매매계약서 (매매일 확인)
• 취득 계약서와 필요경비 증빙
• 건설자금 이자 내역
• 장부 (평가증 여부, 자산 구분)

다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.

매매 건별 예정신고 기한과 세액 계산은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 소득세법은 2027년 1월 1일 시행 예정 개정분이 있어 그 이후 매매분은 시행 시점 조문을 다시 확인해야 합니다.