양도소득세를 신고하지 않으면 과세관청이 결정하고 신고 내용에 탈루나 오류가 있으면 경정하며 실지거래가액 신고의무자가 신고하지 않은 경우에는 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정할 수 있고 신축 건물을 5년 안에 양도하면서 환산취득가액을 쓰면 그 금액의 100분의 5가 가산세로 붙습니다.
양도소득세를 신고하지 않으면 어떻게 되나요?
소득세법 제114조 제1항은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 제105조에 따라 예정신고를 해야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 해야 할 자가 신고를 하지 않은 경우 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다고 정하며 제2항은 신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있으면 경정한다고 정하고 제3항은 결정 또는 경정 후에 다시 탈루나 오류가 발견되면 즉시 다시 경정한다고 정합니다.
결정이나 경정을 한 경우 제8항은 그 내용을 대통령령으로 정하는 바에 따라 거주자에게 서면으로 알려야 한다고 정하므로 통지서에 적힌 과세표준과 세액의 산출 근거를 신고 내용과 대조하는 것이 가능합니다.
결정과 경정은 어떤 가액을 기준으로 하나요?
제114조 제4항은 결정과 경정을 할 때 제96조와 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따르도록 정하며 제6항은 실지거래가액으로 신고했는데 신고가액이 사실과 달라 과세관청이 실지거래가액을 확인한 경우 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 경정한다고 정합니다.
등기부 기재가액 추정
제5항은 제94조 제1항 제1호 자산의 양도로 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 따라 신고해야 하는 신고의무자가 신고를 하지 않은 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하면 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 결정할 수 있다고 정하되 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 이 추정을 하지 않는다고 정합니다.
장부와 증빙이 없는 경우
제7항은 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의해 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 매매사례가액과 감정가액과 환산취득가액 또는 기준시가 등으로 추계조사하여 결정하거나 경정할 수 있다고 정합니다.
감정가액이나 환산취득가액을 쓰면 가산세가 붙나요?
소득세법 제114조의2 제1항은 거주자가 건물을 신축하거나 증축하고 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 취득가액으로 하면 그 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제92조 제3항 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다고 정하며 증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정하고 증축의 경우 가산 기준은 증축한 부분의 가액입니다.
제2항은 제92조 제3항 제1호의 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 이 가산세를 적용한다고 정하므로 환산취득가액이 높아 양도소득 산출세액이 0원이 되는 경우에도 가산세는 별도로 계산되어 결정세액에 더해집니다.
| 구분 | 신축 | 증축 |
|---|---|---|
| 양도 기간 | 취득일부터 5년 이내 | 증축일부터 5년 이내 |
| 면적 요건 | 없음 | 바닥면적 합계 85제곱미터 초과 |
| 가산세 기준 금액 | 건물의 감정가액 또는 환산취득가액 | 증축한 부분의 감정가액 또는 환산취득가액 |
| 가산 비율 | 100분의 5 | 100분의 5 |
양도소득세 신고와 경정에서 확인할 4가지
부동산이나 주식을 양도했거나 곧 양도하려면 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 예정신고와 확정신고 기한을 지켰는지 확인하세요. 신고하지 않으면 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득과세표준과 세액을 결정합니다.
- 양도가액과 취득가액의 실지거래가액 증빙을 모으세요. 계약서와 대금 이체 내역이 있어야 장부나 증명서류로 실지거래가액을 확인할 수 있습니다.
- 등기부에 적힌 거래가액이 실제와 같은지 대조하세요. 미신고 시 등기부 기재가액이 실지거래가액으로 추정되어 결정에 쓰일 수 있기 때문입니다.
- 신축이나 증축 건물이면 취득일 또는 증축일로부터 5년 안인지 세어 보세요. 환산취득가액을 쓰면 100분의 5 가산세가 붙습니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 취득가액 입증 방법을 첫 자리에서 같이 정할 수 있습니다.
- 매매계약서와 대금 이체 내역
- 건축 계약서와 공사비 세금계산서
- 등기부등본과 건축물대장
다 갖추지 않아도 됩니다. 등기부등본 하나로 시작해도 됩니다.
양도소득세 신고 검토는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제114조 제1항부터 제8항.
· 소득세법 제114조의2 제1항, 제2항.
미신고: 세무서장 또는 지방국세청장이 결정.
신고 후 탈루 또는 오류: 경정.
환산취득가액 또는 감정가액 가산세: 신축 또는 증축 후 5년 이내 양도 시 그 가액의 100분의 5.
등기부 기재가액 추정의 대통령령 요건과 추계조사 사유는 이 글에서 시행령 원문을 확인하지 않았습니다.
제97조의 필요경비 범위와 환산취득가액 계산 방법도 확인하지 않았으며 개별 사안의 판정은 별도 검토가 필요합니다.
양도 신고와 주식 거래를 다룬 글은 아래로 이어집니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-16 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.