판매할 목적으로 주택을 지어 파는 소득은 건설업에서 발생한 사업소득입니다. 종합소득세로 신고하며 양도소득세 신고 대상이 되지 않습니다.
사업소득과 양도소득의 구분
「소득세법」 제19조 제1항 제6호는 건설업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있으며 같은 항 제12호는 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있습니다. 주택을 지어 파는 행위는 이 가운데 건설업에 해당하고 사 놓은 부동산을 되파는 행위는 부동산업 중 부동산 개발 및 공급업에 해당합니다. 두 경우 모두 종합소득세로 신고하며 사업성이 인정되지 않는 일회성 처분만 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
국세청은 판매 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우 건설업인 주택신축판매업에 해당하나 건축 중인 건물과 그 토지를 양도하는 경우에는 부동산매매업의 소득에 해당한다고 회신했습니다(소득세과-426, 2009.3.20.). 업종을 나누는 기준은 완성 여부입니다.
사업성은 등록이 아니라 실질로 봅니다
사업자등록의 유무나 업태 표방은 판정 기준이 아닙니다. 국세청은 부동산의 양도로 인한 소득에 대해서는 양도자의 부동산 매매 규모와 거래 횟수, 반복성 등을 종합하여 사업성이 있으면 사업소득으로, 그렇지 않으면 양도소득으로 보며 부동산매매업 표방 여부나 사업자등록 여부에 따라 판단하지 않는다고 밝혔습니다(소득세과-557, 2009.2.10.).
신축한 주택을 곧바로 팔지 않고 임대한 뒤 파는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다. 국세청은 주택신축판매업자가 신축한 주택을 임대한 후 양도할 때 발생하는 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 그 규모와 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려해 사회통념에 따라 사실판단할 사항이라고 회신했습니다(서면-2020-소득-3751, 2020.8.31.).
「소득세법」 제19조 제1항 제6호·제12호 · 같은 법 제64조 · 「소득세법 시행령」 제122조 제1항·제3항·제4항·제5항
비교과세에서 빠지는 업종
「소득세법」 제64조 제1항은 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 주택등매매차익이 있는 자의 종합소득 산출세액을 종합소득 산출세액과 양도소득세율을 적용한 세액의 합계액 중 많은 것으로 하도록 정하고 있습니다. 이른바 비교과세입니다.
그런데 같은 법 제64조 제1항의 부동산매매업을 정의한 「소득세법 시행령」 제122조 제1항은 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업 중 건물을 자영건설하여 판매하는 경우와 부동산 개발 및 공급업을 부동산매매업으로 하면서 단서에서 주거용 건물 개발 및 공급업을 제외하고 있습니다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우만 단서에서 다시 빠집니다. 판매 목적의 주택 신축 판매에는 비교과세가 적용되지 않습니다.
| 거래 형태 | 소득 구분 | 비교과세 |
|---|---|---|
| 판매 목적 주택을 신축해 분양 | 사업소득(건설업) | 적용 제외 |
| 건축 중인 건물과 토지를 양도 | 사업소득(부동산매매업) | 적용 |
| 구입한 주거용 건물을 재판매 | 사업소득(부동산매매업) | 적용 |
| 상가·오피스텔을 자영건설해 분양 | 사업소득(부동산매매업) | 적용 |
| 계속성·반복성이 없는 1회 처분 | 양도소득 | 해당 없음 |
주택과 상가를 함께 지을 때
같은 영 제122조 제4항은 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물이나 같은 지번에 설치된 다른 목적의 건물이 함께 있는 경우 그 다른 목적의 건물과 딸린 토지를 주거용 건물에서 제외하되, 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우와 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우에는 그 전체를 주거용 건물로 보도록 정하고 있습니다.
같은 조 제5항은 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우 각각 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있으면 재정경제부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산하도록 요구합니다. 구분 기장이 없으면 비교과세 대상 금액을 스스로 입증하기 어려워집니다.
10분의 1과 주거용 면적 초과 여부를 설계 단계에서 확인하세요. 상가 면적이 이 기준을 넘으면 비교과세 구간이 생깁니다.
주택분과 상가분을 처음부터 구분해 기장하세요. 「소득세법 시행령」 제122조 제5항이 요구합니다.
부지 일부를 되파는 계획이 있으면 취득 경위와 매각 목적을 문서로 남기세요.
사업개시일은 분양을 시작한 날입니다
기장의무와 경비율 적용은 사업개시일을 기준으로 달라집니다. 국세청 심사결정은 주택신축판매업의 사업개시일을 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태가 된 때로 보면서 주택신축판매업은 속성상 부동산매매업을 포함하는 것으로서 그 목적이 주택 매매에 있으므로 주택을 준공했다거나 준공 후 분양 전 임시로 임대했다는 사실만으로는 사업을 개시했다고 볼 수 없고 사업개시일은 주택의 분양 개시일이라고 판단했습니다(심사-소득-2020-0029, 2020.9.2.).
부지를 파는 경우의 소득 구분은 사실판단 사항입니다. 국세청은 주택신축판매업자가 사업용으로 매입한 부지를 일반인에게 매각해 발생하는 소득이 사업소득에 해당하는지 여부를 해당 토지의 취득 경위와 실질적인 매각 목적, 매각 당시 사업계획 등을 구체적으로 조사하여 사실판단할 사항이라고 회신했습니다(소득세과-366, 2011.4.28.).
양도소득세로 신고했다가 사업소득으로 경정되면 종합소득세와 가산세가 함께 부과됩니다.
사업자등록을 하지 않아도 사업성이 인정될 수 있습니다. 등록 여부는 판정 기준이 아닙니다.
준공 후 임시 임대는 사업개시로 보지 않습니다. 직전 과세기간 수입금액 계산에서 어긋날 수 있습니다.
· 개인사업자의 법인전환, 개인과 법인의 유불리
· 성실신고확인 대상 판정 기준과 법인전환 후 적용
· 법인전환이 손해인 경우, 2026년 법인세율과 소득세율
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-16 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인용한 질의회신·심사결정은 국세법령정보시스템에서 문서번호로 확인했습니다.
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