신탁 부동산 종합부동산세 위탁자 과세와 2026년 조합 범위 확대

자산 이전과 보유 판단

수탁자 명의로 등기된 신탁주택과 신탁토지의 종합부동산세는 위탁자가 납부합니다. 2026년 1월 1일부터는 정비사업조합과 리모델링주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하는 신탁주택도 그 조합 자신이 납세의무자가 됩니다.

위탁자를 납세의무자로 보는 구조

「종합부동산세법」 제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 정하고 있으며 같은 조 제2항은 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택인 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있고 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다고 규정합니다. 토지도 같은 구조입니다. 같은 법 제12조 제1항은 종합합산과세대상 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자와 별도합산과세대상 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자를 납세의무자로 정하고 같은 조 제2항이 신탁토지에 관하여 제7조 제2항과 동일한 문언을 두고 있습니다.

위탁자를 소유자로 보는 이 구조는 2020년 12월 29일 개정으로 들어왔습니다. 그 전에는 수탁자가 납세의무자였으므로 위탁자별로 흩어져 있던 부동산이 수탁자 한 사람 명의로 모이면서 누진세율과 세부담 상한의 적용 결과가 달라졌습니다. 현행 문언은 신탁재산의 등기 명의와 종합부동산세의 납세의무자를 분리해 과세표준을 위탁자 단위로 되돌립니다. 등기 명의는 바뀌지 않습니다.

「종합부동산세법」 제3조는 종합부동산세의 과세기준일을 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 정하므로 매년 6월 1일이 기준일이 되고 납기는 같은 법 제16조 제1항에 따라 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

2026년 개정으로 열린 목록이 된 조합의 범위

개정 전 제7조 제2항은 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택만을 예외로 두어 위탁자가 아닌 그 조합을 납세의무자로 삼았습니다. 조합원 각자를 위탁자로 보아 구분 과세하기 어려운 사정을 반영한 규정입니다. 다만 이 예외가 두 조합으로 닫혀 있었으므로 성질이 같은 다른 조합에는 적용할 근거가 없었습니다.

시행령이 정한 다섯 개의 조합

「종합부동산세법 시행령」 제2조의2는 법 제7조 제2항의 대통령령으로 정하는 조합을 다섯 개의 호로 열거합니다. 제1호는 「농어촌정비법」 제57조 제1항에 따른 마을정비조합, 제2호는 「도시개발법」 제11조 제1항 제6호에 따른 조합, 제3호는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제1항에 따른 조합, 제4호는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항에 따른 조합, 제5호는 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합과 같은 호 나목에 따른 직장주택조합 및 같은 호 다목에 따른 리모델링주택조합입니다.

실질적으로 넓어진 부분은 제1호부터 제4호까지와 제5호의 리모델링주택조합입니다. 재건축조합과 재개발조합은 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제1항에 따른 조합에 해당하므로 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하는 신탁주택이 있으면 그 조합이 종합부동산세 납세의무자가 됩니다.

수탁자가 신탁재산으로 부담하는 물적납세의무

납세의무자가 위탁자로 옮겨진 만큼 징수를 확보하는 규정이 따로 필요합니다. 「종합부동산세법」 제7조의2는 신탁주택의 위탁자가 종합부동산세 또는 강제징수비를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁주택의 수탁자가 그 신탁주택으로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다고 정하고 있으며 같은 법 제12조의2가 신탁토지에 관하여 같은 규정을 두고 있습니다. 두 조문은 신탁주택 또는 신탁토지의 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발을 통하여 수탁자가 얻은 재산으로서 「신탁법」 제27조에 따라 신탁재산에 속하는 재산까지 책임재산에 포함합니다.

대상이 되는 세액의 범위는 두 가지로 한정됩니다. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조 제2항에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁주택 또는 신탁토지와 관련하여 발생한 것, 그리고 그 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비입니다. 신탁 설정일 전에 법정기일이 도래한 세액은 물적납세의무의 대상이 아닙니다.

재산세에서 같은 시기에 정비된 조문

종합부동산세는 재산세의 납세의무자와 과세대상 구분을 그대로 쓰므로 같은 문언이 「지방세법」에도 들어가야 합니다. 같은 법 제107조 제2항 제5호는 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우 위탁자가 재산세 납세의무자가 된다고 정하면서 지역주택조합등이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산은 해당 조합을 납세의무자로 보도록 2025년 12월 31일 개정되었습니다. 법률 제21308호 부칙 제1조는 2026년 1월 1일 시행을, 부칙 제13조는 제107조 제2항 제5호 및 제119조의2 제1항의 개정규정을 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하도록 정합니다.

위임을 받은 「지방세법 시행령」 제106조 제3항은 네 개의 호로 조합을 열거합니다. 「주택법」의 지역주택조합ㆍ직장주택조합ㆍ리모델링주택조합, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따른 조합 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 조합, 「농어촌정비법」 제57조에 따른 마을정비조합, 「도시개발법」 제11조 제1항 제6호에 따른 조합입니다. 종합부동산세 쪽 시행령과 조합의 종류는 같고 호를 나눈 방식만 다릅니다.

실무에서 확인할 순서

신탁부동산을 보유한 법인과 조합은 세 가지를 순서대로 확인하면 납세의무자를 특정할 수 있습니다. 등기부상 명의가 수탁자인지 확인한 다음 위탁자가 누구인지 신탁원부로 확정하고 그 위탁자가 「종합부동산세법 시행령」 제2조의2 각 호의 조합에 해당하는지 판정합니다. 조합에 해당하면 조합원 각자가 아니라 조합이 하나의 납세의무자가 되므로 조합이 보유한 신탁주택 전체가 한 사람의 과세표준으로 합산되고 아래에서 보는 단일세율의 적용 대상이 됩니다.

합산 결과에 따라 세율과 공제가 달라집니다. 조합이 법인 또는 법인으로 보는 단체에 해당하면 「종합부동산세법」 제8조 제1항 제2호와 제9조 제2항 제3호에 따라 과세표준 공제액이 0원이 되고 2주택 이하는 1천분의 27, 3주택 이상은 1천분의 50의 단일세율이 적용됩니다. 조합의 법적 성격과 보유 주택 수를 먼저 정리해야 세액을 추정할 수 있습니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-20 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.

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