종중 명의신탁 부동산의 증여세 과세와 부동산실명법 특례

증여특례와 승계 재원

종중이 종중원 명의로 등기해 둔 토지와 건물은 상속세 및 증여세법 제45조의2의 명의신탁 증여의제 대상에서 제외되고 조세 포탈 등의 목적이 없으면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 따라 명의신탁약정의 무효와 과징금도 적용되지 않습니다.

증여의제에서 제외되는 토지와 건물

상속세 및 증여세법 제45조의2제1항은 권리의 이전이나 행사에 등기 등이 필요한 재산의 실제소유자와 명의자가 다르면 명의자로 등기한 날에 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 보되 괄호에서 토지와 건물을 제외하고 있으므로 종중이 토지나 건물을 종중원 명의로 등기해 두었다는 사실만으로는 종중원에게 증여세가 과세되지 않습니다. 주식은 이 괄호에 들어가지 않습니다. 종중 소유 주식을 종중원 명의로 둔 경우에는 상속세 및 증여세법 제45조의2제1항의 증여의제와 같은 조 제3항의 조세 회피 목적 추정을 따로 검토하세요.

종중 특례의 목적 요건

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에 같은 법 제4조부터 제7조까지와 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 목적 요건을 충족하지 못하면 특례가 적용되지 않습니다. 그때는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조의 무효, 제5조의 부동산 가액 100분의 30 범위 과징금, 제6조의 이행강제금이 적용되고 제7조에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다.

명의 환원과 증여세

상속세 및 증여세법 제4조의2제8항은 법인격이 없는 단체를 국세기본법 제13조제4항에 따른 법인으로 보는 단체이면 비영리법인으로, 그 밖의 경우에는 거주자 또는 비거주자로 보아 이 법을 적용하도록 정하고 있으므로 종중이 종중원에게서 부동산을 무상으로 넘겨받으면 종중이 증여세 납세의무자가 됩니다. 국세청은 재산세과-287(2011. 6. 15.) 회신에서 종중원 명의로 등기된 종중재산을 명의신탁 해지로 실질소유자인 종중 명의로 환원하면 등기원인과 상관없이 증여세가 과세되지 않는다고 밝혔고 이 회신이 인용한 종전 회신은 종중이 종중원으로부터 토지를 무상으로 이전받으면 종중에게 증여세 납부의무가 있다고 보았습니다. 비과세 여부는 그 부동산이 처음부터 종중재산이었는지로 판단합니다.

환원 방향과 소종중 이전

국세청은 상속증여세과-549(2013. 9. 11.) 회신에서 종중 명의 부동산을 명의신탁 해지나 착오 등기 정정을 위하여 실질소유자인 종중원 명의로 되돌리는 경우도 증여로 보지 않았고 상속증여세과-437(2013. 7. 30.) 회신에서는 하나의 종중 명의로 등기된 부동산을 여러 소종중 명의로 옮기는 경우 그 부동산이 당초부터 소종중의 소유임이 확인되면 증여세가 과세되지 않는다고 보았습니다. 상속증여세과-46(2013. 4. 11.) 회신은 관리 편의로 종중재산을 다른 종중원 명의로 바꾸어 등기하는 경우 증여세를 과세하지 않는다고 보았습니다. 입증 자료가 없으면 종중원 개인의 재산을 종중에 무상으로 넘긴 것으로 판단될 수 있습니다.

양도할 때의 취득시기

국세기본법 제13조의 법인으로 보는 단체에 해당하지 않는 종중은 구성원별 이익 분배가 확인되지 않으면 소득세법 제2조제3항에 따라 1거주자로 보아 소득세법을 적용하며 명의신탁된 종중 토지를 양도하면 취득시기도 실질에 따라 종중이 그 토지를 실제로 취득한 때를 기준으로 판단합니다. 1994년 12월 22일 개정 소득세법(법률 제4803호) 부칙의 취득시기 의제 규정은 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지와 건물을 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보고 소득세법 제97조제1항제1호는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차로 적용하도록 정합니다. 종중이 오래전부터 보유한 토지는 의제취득일이 취득시기가 됩니다.

취득시기를 판단한 결정례

조세심판원은 조심-2021-전-6668(2022. 6. 7.) 결정에서 종중이 1980년에 종중원들로부터 매수했다며 1994년 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따른 등기의 접수일을 취득시기로 신고한 사안을 심리하면서 매도인으로 적힌 종중원들이 매수일 당시 이미 사망했거나 생존 여부가 확인되지 않고 대금 지급 증빙도 없다는 점을 들어 1917년부터 종중이 명의신탁한 재산으로 보고 의제취득일인 1985년 1월 1일을 취득시기로 한 경정을 유지했습니다. 반대로 조심-2013-전-1214(2013. 6. 18.) 결정은 등기 원인이 매매이고 종중이 처음부터 명의신탁했다는 확인이 없는 토지를 두고 종중원이라는 사실만으로 명의신탁 해지에 따른 환원으로 단정할 수 없다고 보아 등기접수일을 취득시기로 인정했습니다. 같은 종중 토지라도 입증 자료에 따라 취득시기가 달라지고 양도소득세도 달라집니다.

두 결정에서 판단 자료가 된 것은 등기 원인과 보증서 내용, 족보에 나타난 명의자의 생존 시기, 대금 지급 증빙, 종중 규약과 회의록, 인근 주민과 종중 관계자의 진술이었습니다. 등기부만으로는 명의신탁 사실이 드러나지 않습니다. 환원 등기나 양도 전에 이 자료를 먼저 모아 두세요.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 14일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 해석례와 결정례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재와 전문을 확인했습니다. 국세청 회신과 결정례는 해당 사실관계에 대한 판단입니다.

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