부담부 증여로 부동산을 받으면 취득세에서는 인수한 채무액 부분에 유상승계취득의 과세표준을 적용하고 시가인정액에서 채무액을 뺀 나머지에 무상취득의 과세표준을 적용하며 채무는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 사실을 증명해야 합니다.
부담부 증여의 취득세는 어떻게 나누어 과세하나요?
지방세법 제7조 제12항 본문은 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다고 정하며 같은 항 단서는 배우자 또는 직계존비속이 하는 부동산등의 부담부 증여에는 제11항을 적용한다고 정합니다.
제10조의2 제6항은 이 유상 취득 부분을 채무부담액이라 부르며 채무부담액에는 제10조의3이 정하는 유상승계취득의 과세표준을 적용하고 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 제10조의2가 정하는 무상취득의 과세표준을 적용한다고 정합니다. 하나의 증여가 두 가지 과세표준으로 나뉘는 구조이며 채무부담액의 크기에 따라 유상 부분과 무상 부분의 비중이 정해집니다.
| 구분 | 적용 과세표준 |
|---|---|
| 채무부담액 부분 | 제10조의3 유상승계취득 기준(사실상취득가격) |
| 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액 | 제10조의2 무상취득 기준 |
예를 들어 시가인정액이 5억원인 부동산을 받으면서 증빙이 되는 채무 2억원을 인수했다면 2억원 부분은 유상승계취득의 과세표준으로 보고 나머지 3억원 부분은 무상취득의 과세표준으로 봅니다.
채무로 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?
지방세법 시행령 제14조의4 제1항은 채무부담액의 범위를 시가인정액을 한도로 한다고 정하며 제2항은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액만 채무부담액으로 인정합니다.
입증 대상 채무 네 가지
제2항은 입증 대상 채무를 네 가지로 열거하며 제1호는 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권과 가압류와 가처분 등에 따른 채무부담액 제2호는 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액 제3호는 임대차계약서 등으로 확인되는 임대보증금액 제4호는 판결문과 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액입니다.
3개월 기한의 기산점
기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 셉니다. 취득일이 3월 10일이라면 3월 31일부터 3개월이 지난 6월 30일까지 채무를 인수한 사실을 증명해야 하며 대출 승계는 은행의 채무자 변경 확인서를 이 기한 안에 받아 두어야 합니다.
배우자나 직계존비속에게 부담부 증여를 하면 어떻게 되나요?
제7조 제12항 단서에 따라 배우자 또는 직계존비속이 하는 부담부 증여에는 제11항이 적용되므로 채무액 부분이 곧바로 유상으로 인정되지 않고 제11항의 판단 구조를 따라야 합니다.
2025년 12월 31일 개정(법률 제21308호)으로 제11항 단서는 제4호의 대가 지급 증명에 시가인정액과의 차액이 3억원 이상이거나 30% 이상인 경우를 제외하는 단서가 붙었고 이 개정은 2026년 1월 1일 이후 취득하는 경우부터 적용하므로 가족 간 부담부 증여는 채무 인수 증빙과 함께 대가와 시가의 차이도 같이 확인해야 합니다.
부담부 증여 취득세에서 확인할 4가지
부동산을 부담부로 증여하거나 증여받기 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 증여자와 수증자의 관계를 확인하세요. 배우자나 직계존비속 사이라면 제11항의 판단이 먼저 필요합니다.
- 인수할 채무가 시행령 제14조의4 제2항의 네 가지 입증 유형에 해당하는지 확인하세요.
- 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 채무자 변경 등 입증 서류를 갖추세요.
- 채무액이 시가인정액을 넘지 않는지 확인하세요. 채무부담액은 시가인정액이 한도입니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 유상 부분과 무상 부분의 과세표준을 첫 자리에서 같이 나누어 볼 수 있습니다.
- 등기부등본(근저당 설정 내역)
- 대출 잔액 확인서와 채무자 변경 신청 자료
- 임대차계약서
- 증여계약서
다 갖추지 않아도 됩니다. 등기부등본 하나로 시작해도 됩니다.
부담부 증여의 취득세 검토는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 지방세법 제7조 제11항, 제12항, 제10조의2 제6항, 제7항, 제10조의3 제1항.
· 지방세법 시행령 제14조의4 제1항, 제2항.
· 지방세법 부칙(법률 제21308호, 2025.12.31) 제3조.
유상 부분: 채무부담액.
무상 부분: 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액.
입증 기한: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월.
세율과 증여세의 채무 공제는 이 글에서 정리하지 않았습니다.
증여세 과세표준의 채무 처리는 상속세 및 증여세법 기준으로 따로 확인해야 합니다.
부담부 증여를 다룬 글은 아래로 이어집니다.
· 가족 간 부담부증여의 채무 인수 추정
· 증여재산 10년 합산과 1천만원 기준, 합산배제증여재산과 부담부증여 채무
· 취득세 신고·납부 기한과 가장 흔한 실수
관련 서비스 · 상속증여플랜 · 상증센터(상속전문 회계법인)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-17 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.