부모님 찬스가 독이 된다? 2030 자금출처조사에서 살아남기

부모님 찬스가 독이 된다? 

2030 자금출처조사에서 살아남기

최근 부동산 시장이 뜨거워지면서, 서울 및 수도권에서 주택을 구입한 20·30대가 눈에 띄게 늘었습니다. 

지금 아니면 집을 사기 더 어려워질 것’이라는 생각에 집값 상승에도 불구하고 패닉바잉이 늘어나고 있다고 합니다. 하지만, 2030세대가 자기 돈으로만 집을 사는 경우는 거의 없습니다. 흔히 ‘영끌’이라고 하는 금융기관으로부터 각종 대출을 최대로 받아 집을 사거나, ‘부모 찬스’를 받는 경우가 대부분입니다.

문제는 본인의 능력을 초과하여 부동산을 취득한 경우에, 그 돈이 어디에서 났는지 출처가 불분명하다면 추후 국세청 자금출처조사에 선정되어 수억원의 세금이 추징될 수 있습니다. 

오늘은 자금출처조사가 무엇이고, 자금출처 선정기준 및 대응방법에 대해서 알아보겠습니다. 

자금출처조사란?

자금출처조사는 나이, 직업, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 스스로 재산을 취득하거나 빚을 갚기 어렵다고 판단되는 경우에, 증여세 등 탈루 여부를 확인하기 위해 그 취득 자금이나 상환 자금의 출처를 확인하는 세무조사입니다. 

다만, 부동산을 취득하였다고 무조건 선정대상에 해당하는 것이 아니라 연소자(미성년자), 주부 등 연령 및 직업을 보아 재산을 취득할 수 없다고 판단되는 사람이 주로 해당됩니다.

<자금출처조사 주요 선정대상>

• 미성년자, 학생, 주부 등 소득 활동이 없거나 적은 사람이 주택, 상가 등 부동산을 취득하는 경우
• 자녀의 주택 담보대출 원리금이나 전세자금 대출을 부모가 대신 상환해 준 경우
• 부모 명의로 부동산을 청약 후 등기 시점에 명의를 자녀에게 이전하는 경우
• 소득 활동이 없거나 적은 사람이 고액의 금융자산(예적금, 주식 등)이 있는 경우

자금출처조사에 따른 불이익은?

자금출처조사 결과 입증하지 못한 금액이 있는 경우 타인으로부터 증여 받은 것으로 보아 증여세를 과세하게 됩니다. 

이때 원칙적으로 증여재산공제는 적용 받지 못하나 증여와 수증자의 관계가 확인되는 경우 증여재산 공제를 받을 수 있습니다(재산상속46014-2087, 1999.12.10).

또한 배우자 또는 직계존속과 직계비속으로부터 취득자금을 증여받은 혐의가 있는 경우에는 그 배우자 또는 직계존속과 직계비속을 조사대상자로 동시에 선정될 수 있습니다. 

즉 조사대상자뿐만 아니라 자금의 원천인 특수관계자와 개인사업장 혹은 법인까지 조사범위가 확대되는 경우, 부당행위 혹은 현금 매출 등 탈세가 있었는지에 대한 조사가 이루어져 예기치 못한 세금폭탄으로 이어 질 수 있다는 점을 꼭 알아두셔야 합니다.

 

• 입증하지 못하는 금액이 5억원인 경우 : 9천만원 ( ₩90,000,000)
• 입증하지 못하는 금액이 10억원인 경우 : 2.4억원 ( ₩240,000,000)

<증여세 세율>

과세표준	1억 원 이하	1억 원 초과 5억 원 이하	5억 원 초과 10억 원 이하	10억 원 초과 30억 원 이하	30억 원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액	–	1,000만 원	6,000만 원	1억 6,000만 원	4억 6,000만 원

조사 배제 기준은?

현실적으로 본인이 갖고 있는 모든 자산에 대해서 완벽하게 출처를 증명하는 일은 쉽지 않습니다. 

또한 과세관청도 행정력의 한계로 차이가 나는 모든 납세자를 조사할 수 없습니다. 그래서 편의상 일정금액의 배제기준을 두고 있습니다.

재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않고, 자금출처조사 대상상자에서 배제될 수 있습니다.

다만, 증여추정 배제기준에 해당한다고 하더라도 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상에 해당에 해당합니다.

< 증여추정 배제기준>

구분	취득재산 (주택)	취득재산(기타재산)	채무 상환	총액 한도
30세 미만	5천만 원	5천만 원	5천만 원	1억 원
30세 이상	1.5억 원	5천만 원	5천만 원	2억 원
40세 이상	3억 원	1억 원	5천만 원	4억 원

자금 출처로 인정되는 항목은?

첫째로 근로, 사업, 퇴직 등 종합소득금액에서 세금을 제한 세후금액으로 인정받습니다. 또한 과거 상속받았거나 증여 받은 금액이 인정 됩니다. 마지막으로 재산을 처분하였거나 대출 등 부채로 확보한 자금들이 인정받게 됩니다. 

물론 소득금액 및 상속•증여재산은 모두 세무 ‘신고’한 경우에만 인정 받습니다. 당연히 신고하지 않았을 경우 부동산 취득금액과 신고된 소득 등의 차이가 커지므로 자금 출처조사대상 선정될 가능성이 높다고 말할 수 있습니다.

자금출처조사 시 모든 금액을 입증해야되는 것은 아니며, 취득재산가액의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여추정에서 제외됩니다. 

즉 입증해야되는 금액이 10억이하라면 전부 입증할 필요가 없고, 80%만 소명한 경우도 증여추정에서 제외됩니다. 

하지만, 증여추정 배제기준과 마찬가지로 실제 증여받은 사실을 과세관청이 입증하는 경우 해당 부분에 대해서는 증여세가 부과될 수 있습니다.

(단위 : 원)

취득자산	내용	금액	입증 내용	금액
자금 운용	주택 취득 자금	800,000,000	사업소득	260,000,000
소비 금액	카드사용금액(연2천만원)	100,000,000	상속재산	100,000,000
자금 운용 추정액 합계(A)		900,000,000	대출	150,000,000
			국세청 인정 금액	510,000,000
			차이내역(B)	390,000,000
			차이비율(A/B)	40%

자금 출처조사 대비방법은?

국세청은 PCI(Property, Consumption and Income Analysis System, 소득·지출 분석 시스템)를 통하여 납세자의 재산(Property), 소비(Consumption), 소득(Income)의 최근 5년간의 데이터를 종합적으로 분석하여 세금 탈루 혐의자를 선별합니다.

세금 탈루 협의자로 선별될 경우 국세청(세무서)은 세무조사 개시 15일 전까지 납세자에게 「세무조사 사전 통지」를 보냅니다. 사전통지에는 조사대상 세목, 조사기간, 조사 사유 등이 기재되어 있습니다.

자금출저조사의 조사대상 세목은 일반적으로 ‘증여세’, 조사기간은 약 2달 이내입니다. 이때, 과세관청에는 부동산 취득가액에 대한 계약금, 중도금 및 잔금 납부 시의 금융증빙뿐만 아니라 취득세 납부 재원, 전세보증금 승계 내역 등 구체적인 증빙자료를 함께 요구합니다.

가급적, 조사관이 제시한 제출 기한에 맞추어 자료들을 제출하여야 하며, 증빙뿐만 아니라 차이 내역에 대한 합리적인 소명(해명)이 필요합니다. 이때 납세자의 주장이 조사관의 주장과 상이할 경우 객관적인 증빙들을 함께 제출하여야 합니다. 따라서 가족간의 금융거래가 많은 경우에는 미리 가족들의 계좌내역까지 받아 검토할 필요가 있습니다. 

앞서 말씀드린바와 같이 해당 조사는 특수관계자와 개인사업장 혹은 법인까지 확대될 가능성이 있으므로, 모든 내용을 오픈하는 것보다는 전략적으로 유불리를 따져 대응하여야 합니다.

결론

취득 전 자금 출처를 미리 검토하고, 조사 대상이 될 경우를 대비해 관련 증빙 서류를 미리미리 준비해 두는 습관이 중요합니다. 

또한 가족 간의 증여 시 증여세 신고 및 납부를 통해 합법적인 출처로 만드는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

만약, 자금출처조사 대상에 선정되는 경우 섣부르게 대응하지 말고, 세무대리인의 도움을 받아 조사가 확대되지 않도록 전략적으로 대응하는 방안을 마련하는 것이 안전합니다.

회계법인 리파인드

이종헌 대표 공인회계사