부동산을 매매나 교환으로 승계취득하면 취득세 과세표준은 사실상취득가격이며 특수관계인 간 거래에서 조세부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 시가인정액이 적용되는데 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액으로 정할 수 있습니다.
유상승계취득의 취득세 과세표준은 무엇인가요?
지방세법 제10조의3 제1항은 부동산등을 매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액을 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 납세의무자와 신탁의 위탁자와 그 밖에 대통령령으로 정하는 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상취득가격으로 한다고 정합니다.
사실상취득가격에 들어가는 비용
지방세법 시행령 제18조 제1항은 사실상취득가격을 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 정하며 간접비용으로 건설자금에 충당한 차입금의 이자와 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액과 연체료와 농지보전부담금 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용과 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비와 수수료와 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액과 공인중개사에게 지급한 중개보수와 붙박이 가구와 가전제품 등의 설치비용과 정원 또는 부속시설물 조성 비용 등을 열거합니다.
같은 항 단서는 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호와 제2호와 제7호의 금액인 건설자금 이자와 할부 이자와 중개보수를 제외한 금액으로 한다고 정하므로 같은 취득이라도 법인이 내는 취득세 과세표준과 개인의 과세표준이 다를 수 있습니다. 제2항은 광고선전비 등 판매비용과 전기와 가스 등을 이용하는 자가 분담하는 비용과 이주비 등 별개 권리의 보상 성격 비용과 부가가치세를 사실상취득가격에 포함하지 않는다고 정합니다.
특수관계인 간 거래에서는 어떤 가액이 적용되나요?
제10조의3 제2항은 지방자치단체의 장이 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정하며 부당행위계산의 유형은 제3항에 따라 대통령령으로 정합니다.
2026년 1월 1일 개정은 무엇을 바꾸었나요?
2025년 12월 31일 공포되어 2026년 1월 1일 시행된 지방세법 법률 제21308호는 제10조의3 제2항에 두 가지를 바꾸었으며 첫째는 특수관계인 간의 거래에서 제7조 제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우를 이 항의 대상에서 제외한 것이고 둘째는 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 제4조에 따른 시가표준액을 취득당시가액으로 정할 수 있도록 한 것입니다.
이 법 부칙 제3조는 제7조 제11항 및 제10조의3 제2항의 개정규정을 이 법 시행 이후 부동산등을 취득하는 경우부터 적용한다고 정하므로 2026년 1월 1일 이후 취득분이 적용 대상이며 그 전에 취득한 부동산은 종전 규정이 적용됩니다.
취득세 과세표준에서 확인할 4가지
부동산을 매수하거나 가족과 거래하기 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 취득일이 2026년 1월 1일 이후인지 확인하세요. 개정규정은 시행 이후 취득분부터 적용됩니다.
- 거래 상대방이 특수관계인인지 점검합니다. 특수관계인 간 거래만 시가인정액 결정 대상이 됩니다.
- 매매대금 외에 지급한 비용을 정리하세요. 중개보수와 채무인수액과 취득자 조건 부담액이 포함될 수 있습니다.
- 취득 주체가 법인인지 개인인지 구분합니다. 건설자금 이자와 할부 이자와 중개보수는 법인만 포함합니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 과세표준 구성을 첫 자리에서 같이 점검할 수 있습니다.
- 매매계약서와 대금 지급 증빙
- 중개보수와 용역비 영수증
- 거래 상대방과의 관계를 알 수 있는 자료
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
부동산 취득 세금은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 지방세법 제10조의3 제1항, 제2항, 제3항.
· 지방세법 시행령 제18조 제1항, 제2항.
· 지방세법 법률 제21308호 부칙 제3조.
원칙: 사실상취득가격.
특수관계인 간 거래: 시가인정액, 산정 곤란 시 시가표준액.
적용 시기: 2026년 1월 1일 이후 취득분.
시가인정액의 산정 방법과 부당행위계산의 구체 유형은 이 글에서 원문을 확인하지 않았습니다.
제7조 제11항의 증여 취득 의제 요건도 별도로 확인해야 합니다.
취득세 관련 글은 아래로 이어집니다.
· 취득세 신고·납부 기한과 가장 흔한 실수
· 취득세 일시적 2주택의 처분기간 2년과 2026년 10월 개정
· 가족 간 저가양도, 시가 30%와 3억원 중 적은 금액
관련 서비스 · 세무기장전문센터(법인기장·결산)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-15 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.