배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 취득세에서는 증여로 보는 것이 원칙이고 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 낮거나 30% 이상 낮으면 대가를 낸 사실이 있어도 유상취득으로 인정받지 못합니다.
가족 간 부동산 취득은 왜 증여로 보나요?
지방세법 제7조 제11항 본문은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 증여로 취득한 것으로 본다고 정하며 가족 사이의 거래는 매매계약서를 썼더라도 대가가 실제로 오갔는지를 먼저 따지겠다는 취지의 규정입니다.
같은 항 단서는 네 가지 경우 가운데 하나에 해당하면 증여가 아닌 유상취득으로 본다고 정하며 제1호는 공매(경매를 포함합니다)를 통한 취득 제2호는 파산선고로 처분되는 부동산등의 취득 제3호는 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우이고 제4호는 취득을 위한 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우입니다.
대가 지급을 증명하는 방법
제4호는 대가 지급 사실의 증명 방법을 네 가지로 열거하며 가목은 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 나목은 소유재산을 처분하거나 담보한 금액으로 취득한 경우 다목은 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우 라목은 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다.
2026년 1월 1일부터 무엇이 달라졌나요?
2025년 12월 31일 공포된 지방세법 개정(법률 제21308호)은 제7조 제11항에 두 가지를 바꾸었습니다. 하나는 단서의 문구가 유상으로 취득한 것으로 본다는 표현에서 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다는 표현으로 바뀐 것이며 다른 하나는 제4호 각 목 외의 부분에 단서가 새로 붙은 것입니다.
새 단서는 대가가 제10조의2 제1항에 따른 시가인정액(산정이 어려우면 제4조에 따른 시가표준액입니다)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우를 제4호의 유상취득 인정에서 제외한다고 정하므로 소득이나 담보대출로 대가를 마련한 사실을 증명하더라도 가격 차이가 이 기준에 걸리면 증여로 보는 원칙이 그대로 남습니다.
이 개정은 부칙 제3조에 따라 법 시행 이후 부동산등을 취득하는 경우부터 적용하며 시행일은 2026년 1월 1일이므로 같은 날 이후에 취득한 분부터 새 기준을 적용합니다.
3억원과 30% 기준은 어떻게 계산하나요?
지방세법 시행령 제11조의3은 법 제7조 제11항 제4호 단서의 대통령령으로 정하는 경우를 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우로 정하며 두 기준 가운데 어느 하나만 충족해도 해당합니다.
차액을 계산할 때 지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산하고 주택의 부속토지만 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산합니다.
| 예시 | 차액 | 판정 |
|---|---|---|
| 시가인정액 10억원 대가 7억원 | 3억원 | 3억원 이상이므로 제외 대상 |
| 시가인정액 5억원 대가 3억 4천만원 | 1억 6천만원 | 시가인정액의 30%인 1억 5천만원 이상이므로 제외 대상 |
| 시가인정액 5억원 대가 4억원 | 1억원 | 두 기준 모두 미달이므로 제4호 적용 가능 |
특수관계인 간 부당행위계산과는 어떻게 구분하나요?
지방세법 제10조의3 제2항은 지방자치단체의 장이 특수관계인 간의 거래로 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정하며 2025년 12월 31일 개정으로 제7조 제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우를 이 규정의 대상에서 제외하는 괄호가 추가되었습니다.
이에 따라 배우자나 직계존비속 사이의 취득은 먼저 제7조 제11항으로 증여인지 유상인지를 가르고 그 밖의 특수관계인 사이의 거래는 제10조의3 제2항의 부당행위계산 대상으로 따로 판단합니다.
가족 간 부동산 거래에서 확인할 4가지
배우자나 자녀와 부동산을 사고팔기 전에 아래 네 가지를 먼저 봅니다.
- 취득일이 2026년 1월 1일 이후인지 확인하세요. 이후 취득분부터 새 단서가 적용됩니다.
- 매매대금과 시가인정액의 차이를 계산하세요. 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 대가 지급 증명과 관계없이 증여로 봅니다.
- 지분이나 부속토지만 거래하더라도 전체 지분 또는 전체 주택 기준으로 차액을 계산하세요.
- 대가의 출처를 증빙하세요. 소득 자료와 재산 처분 또는 담보대출 자료가 제4호 각 목의 입증 수단입니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 가족 간 거래의 증여 판정과 대가 증빙을 첫 자리에서 같이 정리할 수 있습니다.
- 매매계약서와 등기부등본
- 감정평가서 또는 인근 매매사례 자료
- 대금 지급 계좌 내역과 자금 출처 증빙
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
가족 간 부동산 거래의 세무 검토는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 지방세법 제7조 제11항 제1호부터 제4호, 제10조의2 제1항, 제10조의3 제2항.
· 지방세법 시행령 제11조의3.
· 지방세법 부칙(법률 제21308호, 2025.12.31) 제3조.
원칙: 가족 간 취득은 증여.
예외: 공매·파산 처분·교환·대가 지급 증명.
제외 기준: 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮은 경우.
증여로 보는 경우의 취득세 과세표준과 신고기한은 이 글에서 정리하지 않았습니다.
양도소득세와 증여세의 판정은 별개이므로 세목별로 따로 확인해야 합니다.
가족 간 증여와 취득세를 다룬 글은 아래로 이어집니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-17 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.