주택을 법인 명의로 두면 종합부동산세의 계산 구조 자체가 개인과 달라집니다. 세율만 높아지는 것이 아니라 과세표준을 깎아 주는 공제와 전년 대비 증가폭을 막아 주는 상한이 함께 사라집니다.
법인에게는 기본공제가 없습니다
종합부동산세법 제8조 제1항은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정액을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼도록 정하고 있습니다. 공제액은 제1호의 1세대 1주택자가 12억원이고 제3호의 그 밖의 자가 9억원인데 그 사이에 놓인 제2호가 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체의 공제액을 0원으로 적어 두었습니다.
같은 공시가격을 놓고 개인은 9억원을 넘는 부분만 과세표준에 들어가지만 법인은 첫 원부터 들어갑니다. 곱해지는 공정시장가액비율은 시행령 제2조의4 제1항이 100분의 60으로 정하고 있어 개인과 법인이 같습니다.
세율에 구간이 없습니다
제9조 제1항은 개인에게 여덟 개 구간의 누진세율을 적용합니다. 2주택 이하는 과세표준 3억원 이하 1천분의 5에서 시작해 94억원 초과 구간에서 1천분의 27에 이르고 3주택 이상은 같은 구간에서 94억원 초과 구간의 1천분의 50까지 올라갑니다.
법인에는 그 구간표가 적용되지 않고 제9조 제2항 제3호가 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50의 단일세율을 두고 있어 개인이 과세표준 94억원을 넘겨야 적용받는 세율을 법인은 과세표준 첫 원부터 적용받습니다. 구간을 나눌 필요가 없습니다.
| 구분 | 개인 | 법인(제9조 제2항 제3호) |
|---|---|---|
| 과세표준 공제 | 1세대 1주택 12억원 · 그 밖 9억원 | 0원 |
| 세율 구조 | 8구간 누진 | 단일세율 |
| 2주택 이하 | 1천분의 5 ~ 1천분의 27 | 1천분의 27 |
| 3주택 이상 | 1천분의 5 ~ 1천분의 50 | 1천분의 50 |
| 세부담 상한 | 직전년도 총세액의 100분의 150 | 적용 없음 |
| 공정시장가액비율 | 100분의 60 | 좌동 |
세부담 상한이 걸리지 않습니다
제10조 본문은 그해 납부할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계가 직전년도 합계액의 100분의 150을 넘으면 그 초과분을 없는 것으로 봅니다. 공시가격이 크게 오른 해에 개인의 부담이 전년의 1.5배에서 멈추는 근거가 이 조문입니다.
같은 조 단서는 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인을 이 상한에서 뺐습니다. 공제 0원과 단일세율에 상한 배제가 겹치면 공시가격 상승분이 그대로 세액에 반영됩니다.
개인과 같은 세율을 쓰는 법인이 따로 있습니다
제9조 제2항은 법인을 세 유형으로 나눕니다. 제1호는 상속세 및 증여세법 제16조에 따른 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우를 제1항 제1호의 세율로 보냅니다. 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 대통령령으로 정하는 경우도 같은 호에 들어갑니다. 제2호는 그 밖의 공익법인등을 제1항 각 호의 세율로 보냅니다. 단일세율과 공제 0원, 상한 배제는 제3호에 남은 법인에만 적용됩니다.
사원용 주택 합산배제는 주주인 임원에게 막혀 있습니다
제8조 제2항 제2호는 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사와 사원용 주택 등을 과세표준 합산 대상에서 빼면서 그 범위를 시행령에 넘겼고 시행령 제4조 제1항 제1호는 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택을 합산배제 사원용주택등으로 정하고 있습니다. 규모와 가격 중 하나만 충족하면 됩니다.
같은 호 나목에 예외가 붙어 있습니다. 사용자가 법인인 경우 해당 법인의 주주 또는 출자자인 임원에게 제공하는 주택은 합산배제에서 제외되고 법인세법 시행령 제50조 제2항에 따른 소액주주등만 그 제외에서 다시 빠집니다. 지분을 가진 대표이사가 회사 소유 주택에 사택 명목으로 거주하는 구조는 이 나목에 그대로 걸립니다.
신고 없이 자동으로 빠지지 않습니다
시행령 제4조 제5항은 합산배제를 적용받으려는 자가 사원용주택등 합산배제 신고서로 신고하도록 정하면서 최초 신고 연도의 다음 연도부터는 신고 내용 중 재정경제부령으로 정하는 사항에 변동이 없으면 신고를 생략할 수 있도록 두었습니다. 신고 기간은 법 제8조 제3항이 정한 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 열흘 남짓입니다.
기준일은 6월 1일 하루입니다
법 제3조는 종합부동산세의 과세기준일을 재산세 과세기준일로 정하고 지방세법 제114조는 그 날을 매년 6월 1일로 두었습니다. 제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자에게 종합부동산세 납세의무를 지웁니다. 취득과 처분의 시점을 6월 1일 앞뒤 어디에 두느냐에 따라 그해 부담의 귀속이 달라집니다.
종합부동산세법 제8조 제1항·제2항·제3항, 제9조 제1항·제2항, 제10조, 제3조, 제7조 제1항. 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항, 제4조 제1항 제1호·제5항. 지방세법 제114조. 법인세법 시행령 제50조 제2항.
보유 주체를 정하기 전에 공시가격을 세 자리로 넣어 봅니다.
개인은 9억원 공제 후 누진세율입니다.
법인은 공제 0원에 2.7% 또는 5.0% 단일세율입니다.
주택 수 기준은 2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉩니다.
사택으로 쓸 계획이면 임원의 지분 보유 여부를 먼저 확인합니다.
주주인 임원에게 제공하는 사택은 합산배제에서 빠집니다.
가족법인의 대표가 거주하는 구조가 여기에 해당합니다.
세부담 상한도 걸리지 않아 공시가격 상승분이 그대로 반영됩니다.
합산배제는 9월 16일부터 9월 30일까지 신고해야 적용됩니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 8일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 보유 주체와 주택 수, 공시가격 구간에 따라 결과가 달라지므로 실제 판단은 개별 확인이 필요합니다.
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