고급주택 취득세 중과 판정 기준과 60일 용도변경

부동산과 자산

취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘지 않아도 1구의 건축물에 에스컬레이터나 67제곱미터 이상의 수영장이 설치되어 있으면 고급주택으로 보아 취득세를 중과합니다.

중과세율의 구조

「지방세법」 제13조 제5항은 골프장과 고급주택, 고급오락장, 고급선박을 취득하는 경우의 취득세를 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액으로 하도록 정하고 있으며 고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우도 여기에 포함합니다. 같은 법 제6조는 중과기준세율을 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20으로 정의합니다.

계산하면 표준세율에 1천분의 80이 더해집니다. 상속으로 농지 외의 부동산을 취득하는 경우의 표준세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제1호 나목에 따라 1천분의 28이므로 그 주택이 고급주택이면 1천분의 108이 됩니다. 무상취득의 표준세율은 같은 항 제2호에 따라 1천분의 35이므로 고급주택이면 1천분의 115가 됩니다.

시행령 제28조 제4항의 판정 기준

「지방세법」 제13조 제5항 제3호는 고급주택을 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지로 정의하고 그 기준을 시행령에 위임합니다. 「지방세법 시행령」 제28조 제4항이 다섯 개의 호로 그 기준을 정하고 있습니다.

9억원 단서가 붙는 네 호

제4항 단서는 제1호와 제2호, 제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지에 대하여 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다고 정합니다. 면적 기준과 엘리베이터 기준을 넘더라도 시가표준액이 9억원 이하이면 고급주택에서 빠집니다.

제4호의 복층형에는 단서가 하나 더 붙어 있습니다. 복층형의 기준 면적은 274제곱미터이되 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외합니다. 같은 호는 여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 공동주택에 포함시키면서 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 보도록 하고 있습니다.

9억원 단서가 없는 제3호

제4항 단서의 열거에 제3호는 들어 있지 않습니다. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지는 시가표준액과 무관하게 고급주택으로 판정됩니다. 공동주택과 그 부속토지는 제2호의2와 마찬가지로 제3호의 대상에서 제외되어 있으므로 이 기준은 단독주택 형태의 주거용 건축물에 적용됩니다.

60일 용도변경 단서와 2026년 7월 1일

「지방세법」 제13조 제5항 제3호 단서는 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우를 중과 대상에서 제외하며 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월을 기산하되 납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월로 합니다.

이 60일은 2025년 12월 31일 법률 제21308호로 공포된 개정의 내용입니다. 같은 법률 부칙 제1조는 본문의 시행일을 2026년 1월 1일로 하면서 제13조 제5항 제3호의 개정규정은 2026년 7월 1일부터 시행한다고 따로 정했고 부칙 제5조는 그 개정규정을 같은 개정규정 시행 이후 고급주택을 취득하거나 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하도록 했습니다.

같은 개정은 제13조 제5항 각 호 외의 부분 후단도 함께 고쳤습니다. 골프장은 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록을 하는 경우와 등록된 골프장업을 승계취득하는 경우, 등록을 하지 않더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우 및 사실상 사용하는 그 골프장을 승계취득하는 경우에 중과가 적용되며 부칙 제4조는 이 후단의 개정규정을 시행 이후 골프장업 및 사실상 골프장을 승계취득하는 경우부터 적용하도록 했습니다.

부속토지와 구분 취득

「지방세법」 제13조 제5항 각 호 외의 부분 후단은 고급주택과 고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 않을 때 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 보도록 하고 있습니다. 경계 확인이 어려운 단독주택에서 중과 대상 토지의 범위를 정하는 기준입니다.

「지방세법 시행령」 제28조 제1항은 법 제13조 제5항 각 호 외의 부분 전단에 따라 골프장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 골프장과 고급주택, 고급오락장 또는 고급선박을 2명 이상이 구분하여 취득하거나 1명 또는 여러 명이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우로 정의합니다. 지분을 나누거나 시점을 나누어 취득해도 중과 판정은 물건 단위로 이루어집니다.

대도시 중과와 동시 적용

「지방세법」 제13조 제7항은 제2항과 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대하여 제16조 제5항에도 불구하고 제11조에 따른 표준세율의 100분의 300에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 하고 있으며 다만 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 600을 합한 세율을 적용합니다.

「지방세법」 제13조 제2항은 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우 등을 다룹니다. 대도시에 설립한 법인이 고급주택 요건을 충족하는 주거용 건축물을 취득하면 두 중과가 겹치므로 제7항의 세율로 계산합니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-19 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.

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