조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년, 2026년 10월 개정

상속·증여 실무

조정대상지역에 집을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 새 집을 샀다면 종전 주택을 팔아야 하는 기한은 3년에서 2년으로 줄었습니다.

일시적 2주택 비과세의 기본 구조

소득세법 시행령 제155조 제1항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 정해진 기간 이내에 종전의 주택을 양도하면 이를 1세대1주택으로 보아 같은 시행령 제154조 제1항의 비과세를 적용한다고 정합니다. 종전 주택 취득 후 1년이 지나야 한다는 요건은 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목, 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 적용하지 않습니다.

처분기한은 그동안 신규 주택 취득일부터 3년 하나였습니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령 개정으로 이 기간이 두 가지로 나뉘었고 개정 조문의 시행일은 2026년 10월 1일입니다.

2026년 10월 개정으로 무엇이 바뀌었나요

개정된 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 처분기한을 2년으로 정하며 같은 항 제2호는 그 밖의 경우를 3년으로 두었습니다. 두 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 2년이 적용되므로 종전 주택이나 신규 주택 가운데 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 종전과 같이 3년입니다.

조정대상지역 공고 전에 계약한 경우

같은 제1호는 괄호에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택이나 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하였거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우를 2년 적용 대상에서 제외하고 있습니다. 지정 공고 전에 계약금을 치른 사람에게 바뀐 기한을 소급해 적용하지 않으려는 규정이므로 계약서와 계약금 이체 내역은 양도할 때까지 보관해 두어야 합니다.

2026년 8월 3일 이전에 계약했다면 3년이 그대로인가요

소득세법 시행령 부칙(2026.9.30) 제2조 제1항은 개정된 제155조 제1항 제1호를 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역의 신규 주택이나 그 취득 권리를 취득한 경우와 같은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 제155조 제1항을 따르도록 하였습니다. 8월 3일까지 계약금을 지급했다는 사실이 입증되면 잔금과 등기가 8월 4일 이후에 이루어졌더라도 3년 기한이 적용됩니다.

반대로 8월 4일 이후 계약하고 취득한 신규 주택이라면 종전 주택을 10월 1일 이후에 양도하는 한 2년 기한을 적용받는데, 기한 계산의 출발점은 신규 주택의 취득일이므로 잔금 청산일과 등기 접수일 가운데 빠른 날을 기준으로 남은 기간을 다시 세어 보세요.

기한 안에 팔지 못했을 때 인정되는 사유

소득세법 시행령 제155조 제1항은 처분기한 안에 양도하는 경우에 같은 조 제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다고 정하고 있고 제18항은 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우와 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우, 그리고 재개발·재건축사업 등에서 현금청산금 소송이나 수용재결·매도청구 절차가 진행 중이거나 종료되었으나 대금을 받지 못한 경우를 그 사유로 열거하고 있습니다. 매수인을 찾지 못했다는 사정은 이 목록에 들어 있지 않습니다.

상속받은 주택이나 인구감소지역 주택이 섞여 있으면 일시적 2주택 특례와 다른 특례를 함께 따져야 하므로 주택 수 판정부터 순서대로 확인해야 하며 상속주택이 끼어 있는 경우는 상속주택 비과세 특례와 선순위 주택 판정 편에서 이어서 다룹니다.

팔기 전에 확인할 3가지

같은 일시적 2주택이라도 지역과 계약 시점에 따라 처분기한이 달라집니다.

1. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다. 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득했다면 처분기한은 2년입니다. 하나라도 지역 밖이면 3년입니다.
2. 2026년 8월 3일까지 계약금을 냈다. 증명서류로 확인되면 종전 3년이 적용됩니다. 잔금과 등기가 8월 4일 이후여도 같습니다.
3. 기한 안에 매수인을 찾지 못했다. 그 사정은 인정 사유 목록에 없습니다. 목록에 있는 것은 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청 같은 경우입니다.

기한은 신규 주택 취득일부터 셉니다. 잔금 청산일과 등기 접수일 가운데 빠른 날이 기준입니다.

다만 2년 대상자가 이 사유를 2년 시점에 갖춰야 하는지는 조문만으로 확정되지 않습니다(검토필요). 2년이 되기 전에 매각 의뢰나 경매 신청을 마쳐 두는 편이 안전합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 처분기한을 첫 자리에서 같이 셀 수 있습니다.

• 두 주택의 매매계약서
• 계약금 이체 내역
• 신규 주택 잔금 영수증과 등기부등본

다 갖추지 않아도 됩니다. 신규 주택 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.

일시적 2주택의 처분기한 판정과 양도 시점 계산은 상증센터에서 같이 봅니다.

상담 신청 · 02-516-3830

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-07 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 조정대상지역 지정 여부와 취득일 판정은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 양도 전 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.