수도권 밖 준공 후 미분양주택의 주택 수 제외 취득기한은 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 늘었고 기업구조조정 부동산투자회사의 법인세 추가 과세 배제 취득기한도 같은 날로 늘었습니다.
개인은 어떤 미분양주택이 주택 수에서 빠지나요?
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 본문은 1세대가 국내에 주택을 3개 이상 소유할 때 적용하는 중과 대상 주택의 범위를 정하면서 제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다고 규정하고 있습니다. 제12호 나목은 2024년 1월 10일부터 취득하는 주택으로서 전용면적 85제곱미터 이하이고 취득가액이 7억원 이하이며 수도권 밖의 지역에 있고 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 요건을 갖춘 준공 후 미분양주택을 정하고 있고 2026년 9월 30일 개정은 이 목의 취득 종료일을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 바꾸었습니다.
같은 호 가목의 소형 신축주택은 전용면적 60제곱미터 이하이고 취득가액 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이며 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공된 아파트가 아닌 주택으로 정해져 있어, 이번 개정으로 나목의 취득기한이 가목과 같은 2027년 12월 31일에 맞춰졌습니다.
법인은 미분양주택 취득에 어떤 기한이 있나요?
법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의16은 부동산투자회사법 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정 부동산투자회사가 직접 취득하는 준공 후 미분양주택을 법인세 추가 과세 대상 주택에서 제외하는 규정이며, 2026년 9월 30일 개정 전에는 2025년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용되었으나 현행 문언은 2027년 12월 31일까지로 늘어나 있습니다. 2027년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 직접 취득에 포함하는 괄호도 같은 날짜로 바뀌었습니다.
법인 쪽 요건 세 가지
해당 주택은 수도권 밖의 지역에 소재해야 하고 취득일부터 5년이 지나지 않아야 하며 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 요건을 갖춰야 합니다. 이 규정은 기업구조조정 부동산투자회사만을 대상으로 하므로 일반 법인이 취득한 미분양주택에는 적용되지 않고 제2항의 다른 호에서 정하는 요건을 따로 확인해야 합니다.
언제부터 적용되고 부칙은 무엇을 정하나요?
소득세법 시행령과 법인세법 시행령 모두 개정 부칙은 2026년 10월 1일 시행을 정하고 있으며 소득세법 시행령 제167조의3과 법인세법 시행령 제92조의2에 관해서는 별도의 적용례나 경과조치가 부칙에서 확인되지 않습니다. 2026년 10월 1일 이후에 양도하는 주택은 현행 취득기한 문언으로 판단하게 됩니다.
· 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 본문, 제12호 나목(2026.9.30 개정, 취득기한 2027.12.31).
· 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의16(2026.9.30 개정, 취득기한 2027.12.31).
· 확인 절차 등은 소득세법 시행령 제167조의3 제10항에 따라 재정경제부령으로 정합니다.
개인은 전용면적 85제곱미터 이하, 취득가액 7억원 이하, 수도권 밖 세 가지를 모두 확인합니다.
법인은 기업구조조정 부동산투자회사 여부가 첫 기준입니다.
취득일과 계약금 납부일 증빙을 보관하세요.
재정경제부령의 세부 요건은 이 글에서 확인하지 않았습니다.
준공 후 미분양 확인서류의 범위는 신고 전에 부령 원문으로 확인하세요.
주택 수 계산이 걸린 의사결정에는 비과세 판정과 종합부동산세 합산배제까지 함께 보게 되므로 아래 글을 이어서 참고하세요.
미분양주택을 사기 전에 확인할 4가지
같은 준공 후 미분양주택이라도 아래에 따라 제외 여부가 갈립니다.
- 개인이 수도권 밖 미분양주택을 산다. 전용면적 85제곱미터 이하, 취득가액 7억원 이하여야 합니다. 취득 종료일은 2027년 12월 31일입니다.
- 일반 법인이 미분양주택을 산다. 이 규정은 기업구조조정 부동산투자회사만 대상입니다. 다른 호의 요건을 따로 확인해야 합니다.
- 기업구조조정 부동산투자회사가 계약금만 냈다. 매매계약 체결과 계약금 납부가 2027년 12월 31일까지면 됩니다. 직접 취득에 포함됩니다.
- 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 지 5년이 지났다. 법인 쪽 요건을 갖추지 못합니다.
다만 재정경제부령의 세부 요건은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 미분양 확인서류의 범위는 신고 전에 부령 원문으로 확인합니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 주택 수 제외 여부를 첫 자리에서 같이 가를 수 있습니다.
- 매매계약서와 계약금 납부 증빙
- 준공 후 미분양 확인서류
- 주택의 전용면적과 취득가액이 나온 자료
- 보유 주택 목록
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
미분양주택 취득이 주택 수와 법인세에 미치는 영향은 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-07 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 개별 주택이 미분양주택 요건을 갖췄는지는 부령과 확인서류까지 대조해야 판단할 수 있습니다.