부동산매매업자는 판 자산의 종류에 따라 세액 계산이 달라집니다. 비교 대상은 열거된 4종 자산뿐입니다. 세액은 둘 중 많은 쪽이 확정됩니다.
부동산매매업자의 비교과세는 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택의 매매차익에만 적용되고 종합소득 산출세액과 양도소득세율 계산 세액 중 많은 쪽이 세액이 됩니다.
비교과세는 어떤 자산의 매매차익에 적용되나요?
소득세법 제64조 제1항은 대통령령으로 정하는 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 같은 법 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익이 있는 사람을 대상으로 정하고 이 매매차익을 주택등매매차익이라고 부르며 제104조 제1항 제8호는 비사업용 토지이고 제10호는 미등기양도자산이며 같은 조 제7항 각 호는 조정대상지역에 있는 주택 가운데 1세대 2주택·3주택 이상 등으로 중과 세율이 붙는 주택입니다. 1년 미만 또는 1년 이상 2년 미만 보유 주택에 붙는 단기보유 세율인 제104조 제1항 제2호·제3호는 제64조 제1항에 열거되어 있지 않으므로 이 세율만 적용되는 매매차익은 비교과세 대상 주택등매매차익에 들어가지 않습니다.
어떤 사업이 비교과세 대상 부동산매매업인지는 소득세법 시행령 제122조 제1항이 비주거용 건물건설업(자영건설 판매에 한정)과 부동산 개발 및 공급업으로 정하고 주거용 건물 개발 및 공급업은 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우를 제외하고 뺀다고 정하고 있어서 신축 판매 사업자는 이 규정의 적용을 받지 않습니다.
세액은 어떻게 비교해서 정하나요?
제64조 제1항은 종합소득 산출세액과 다음 두 세액의 합계액 중 많은 것을 종합소득 산출세액으로 한다고 정하고 있으며 그 합계액은 가목의 주택등매매차익에 제104조의 세율을 적용해 산출한 세액과 나목의 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 제55조의 세율을 적용한 세액을 더한 금액입니다.
주택등매매차익은 무엇을 빼서 계산하나요?
소득세법 시행령 제122조 제2항은 주택등매매차익을 해당 자산의 매매가액에서 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비와 법 제103조의 양도소득 기본공제 금액, 법 제95조 제2항의 장기보유 특별공제액을 차감한 금액으로 정하고 있습니다.
장기보유 특별공제는 받을 수 있나요?
소득세법 제95조 제2항은 보유기간이 3년 이상인 같은 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 장기보유 특별공제 대상으로 하되 제104조 제3항의 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호의 자산은 제외하므로, 부동산매매업자의 주택등매매차익 계산에서도 보유기간 3년 이상인 자산은 공제를 반영하고 조정대상지역 중과 주택은 공제를 받지 못합니다.
· 소득세법 제64조 제1항, 제95조 제2항, 제103조 제1항, 제104조 제1항·제7항.
· 소득세법 시행령 제122조 제1항·제2항.
비교 대상은 열거된 4종 자산뿐입니다.
세액은 둘 중 많은 쪽이 확정됩니다.
매매차익 계산에는 기본공제 연 250만원 적용 여부를 꼭 확인하세요.
조정대상지역 지정 여부와 중과 유예 적용 여부는 양도 시점 기준으로 따로 확인해야 합니다.
종합소득 결손이 있는 해의 계산 순서는 이 글에서 다루지 않았습니다.
같은 부동산이라도 세목 구분에 따라 부담이 달라지므로 아래 글을 함께 참고하세요.
매매 전에 확인할 4가지
같은 부동산매매업자라도 아래에 따라 비교과세 여부와 세액이 달라집니다.
- 분양권이나 비사업용 토지를 팔았다. 미등기 자산과 조정대상지역 중과 주택도 같습니다. 두 세액 중 많은 쪽이 세액이 됩니다.
- 단기보유 세율만 붙는 주택을 팔았다. 이 매매차익은 비교과세 대상에 들어가지 않습니다.
- 주택을 직접 지어 판다. 신축 판매 사업자는 이 규정의 적용을 받지 않습니다.
- 보유기간이 3년 이상이다. 매매차익 계산에 장기보유 특별공제를 반영합니다. 조정대상지역 중과 주택은 공제를 받지 못합니다.
다만 조정대상지역 지정과 중과 유예 적용 여부는 따로 확인해야 합니다. 기준은 양도 시점입니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 비교과세 대상인지 첫 자리에서 같이 가를 수 있습니다.
- 매매계약서와 취득 계약서 (보유기간 확인)
- 부동산 등기부 (소재지, 등기 여부)
- 필요경비 증빙
- 사업자등록증
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서와 등기부 2가지로 시작해도 됩니다.
판 자산별 비교과세 해당 여부와 세액 비교는 법인전환(설립)전문센터에서 같이 계산합니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 소득세법은 2027년 1월 1일 시행 예정 개정분이 있어 그 이후 양도분은 시행 시점 조문을 다시 확인해야 합니다.