장기보유특별공제 표 2의 거주기간 요건과 공제율 합산

상속·증여 실무

양도일 현재 1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 장기보유특별공제는 표 2로 계산하며 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%가 합산되어 공제율은 최대 80%가 됩니다.

장기보유특별공제 표 2는 어떤 요건을 갖춰야 적용되나요?

소득세법 제95조 제2항은 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물의 양도차익에 표 1의 보유기간별 공제율을 곱하는 것을 원칙으로 하되 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산에는 표 2의 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱해 합산하도록 정하고 있으며 소득세법 시행령 제159조의4는 이 1세대 1주택을 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(시행령 제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함합니다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것으로 정하고 있습니다.

표 1은 보유기간 3년 이상 4년 미만에 100분의 6에서 시작해 15년 이상에 100분의 30에서 멈추지만 표 2는 보유기간별 공제율이 3년 이상 4년 미만의 100분의 12에서 10년 이상의 100분의 40까지 오르고 거주기간별 공제율도 같은 구간에서 100분의 8(거주 2년 이상 3년 미만)부터 100분의 40까지 오르므로 같은 주택이라도 거주기간이 2년을 채웠는지에 따라 공제액이 크게 달라집니다.

표 2 공제율은 어떻게 합산하나요?

보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율은 각각 구간표에서 따로 찾아 더하며 거주기간별 공제율 100분의 8은 보유기간이 3년 이상일 때만 붙는 구간입니다.

거주기간과 보유기간은 어디서부터 세나요?

소득세법 제95조 제4항은 보유기간을 자산의 취득일부터 양도일까지로 정하면서 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 자산에 같은 법 제97조의2 제1항의 필요경비 계산 특례가 적용되는 경우에는 증여한 사람이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고 가업상속공제가 적용된 비율의 자산은 피상속인의 취득일부터 기산한다고 정하고 있습니다.

비과세 판정에 쓰이는 시행령 제154조 제6항은 같은 조 제1항의 거주기간을 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 정하고 있으므로, 장기보유특별공제의 거주 사실도 같은 자료로 입증할 수 있도록 전입과 전출 이력을 양도 전에 정리해 두는 편이 안전합니다.

상속받은 주택은 피상속인의 거주기간이 이어지나요?

조세심판원은 조심-2023-서-0505 결정에서 상속으로 취득한 자산의 취득시기가 상속개시일이므로 장기보유특별공제의 보유기간과 거주기간별 공제율은 상속개시일 이후 상속인이 보유하고 거주한 기간을 기준으로 적용하는 것이 타당하다는 취지로 판단했고 국세청 사전답변 사전-2025-법규재산-0506은 표 2 적용 여부를 판단할 때는 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하지만 공제율을 계산할 때는 피상속인과 증여자의 보유기간과 거주기간을 통산하지 않는다는 취지로 회신했습니다.

시행령 제159조의4 후단은 해당 1주택이 공동상속주택(시행령 제155조 제3항 본문)인 경우 거주기간을 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다고 정하고 있습니다.

12억원을 넘는 고가주택은 공제액이 어떻게 계산되나요?

소득세법 제95조 제3항과 시행령 제160조 제1항은 비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 각각 산식 (양도가액 – 12억원) / 양도가액을 곱한 금액으로 계산하도록 정하고 있어서 양도가액이 15억원이면 공제율을 적용한 장기보유특별공제액의 5분의 1만 과세 양도차익에서 공제됩니다.

양도소득세 판정에서 함께 확인할 글입니다.

양도 전에 확인할 4가지

같은 주택이라도 아래에 따라 장기보유특별공제율이 달라집니다.

1. 보유기간 중 거주기간이 2년이 안 된다. 표 2가 아니라 표 1로 계산합니다. 보유 10년, 거주 1년이면 20%입니다.
2. 양도일 현재 1주택이 아니다. 표 1로 계산합니다. 표 1은 15년 이상 보유해도 100분의 30에서 멈춥니다.
3. 상속받은 주택을 판다. 상속개시일 이후 상속인이 보유하고 거주한 기간을 기준으로 본 결정이 있습니다. 공제율 계산 때 피상속인의 기간은 통산하지 않는다는 취지의 회신도 있습니다.
4. 양도가액이 12억원을 넘는다. 공제액도 12억원 초과 비율만큼만 반영됩니다. 양도가액이 15억원이면 공제액의 5분의 1만 공제됩니다.

다만 상속·증여 주택의 통산 범위는 질의별 회신이 다릅니다. 양도 전에 사전답변 여부를 확인해야 합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 표 1과 표 2 중 어느 쪽인지 첫 자리에서 같이 가를 수 있습니다.

• 주민등록표 등본 (전입일과 전출일)
• 취득 계약서나 상속·증여 신고서
• 세대 전체의 보유 주택 목록
• 예상 양도가액 자료

다 갖추지 않아도 됩니다. 주민등록표 등본 하나로 시작해도 됩니다.

1주택 양도의 장기보유특별공제율은 상증센터에서 같이 계산합니다.

상담 신청 · 02-516-3830

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 소득세법은 2027년 1월 1일 시행 예정 개정분이 있으나 이 글의 조문과는 관련이 없습니다.