법인이 취득한 아파트를 대표이사의 사택으로 쓰면 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호의 업무무관 부동산 판정과 같은 영 제88조 제1항 제6호 나목의 부당행위계산 예외가 함께 걸리며 같은 사택이라도 제공받는 사람이 주주인 임원인지 아닌지에 따라 법인세와 근로소득세의 결론이 각각 달라집니다. 이 글은 두 판정의 조문 위치를 순서대로 짚습니다.
법인이 취득한 아파트를 사택으로 쓰면 업무와 관련 없는 자산이 되나요?
법인세법 제27조 제1호는 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득하거나 관리하느라 생긴 비용을 손금에 산입하지 않는다고 정하고 있으며 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목은 그 자산의 하나로 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산을 들고 있습니다. 같은 영 제49조 제3항은 제1항 각 호의 자산을 취득하고 관리함으로써 생기는 비용과 유지비와 수선비와 이와 관련되는 비용을 손금불산입 금액으로 정하므로, 사택이 업무무관 부동산으로 판정되면 감가상각비와 재산세와 관리비가 한꺼번에 손금에서 빠집니다.
법인의 업무가 무엇인지는 법인세법 시행규칙 제26조 제2항이 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무로, 그 밖에는 각 사업연도 종료일 현재 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무로 풀고 있습니다. 사택의 사용이 이 업무에 직접 사용하는 것에 해당하는지를 정한 별도의 조문은 확인하지 못했으며 조세심판원은 조심-2013-전-3734 결정에서 대주주 및 출자임원에게 제공한 사택을 업무무관자산으로 보아 손금불산입한 처분이 타당하다고 판단했습니다.
업무무관 판정이 나면 이자 비용에도 영향이 있나요?
법인세법 시행규칙 제27조는 영 제49조 제1항 제1호 각 목에 해당하는 부동산이 있는 법인이 법 제27조 제1호와 법 제28조 제1항 제4호 가목에 따라 업무와 관련 없는 비용과 지급이자를 손금에 산입하지 않아 온 경우에 그 부동산을 양도한 사업연도의 법인세에 가산하는 계산 방식을 두고 있으므로, 사택 취득에 차입금이 들어갔다면 비용뿐 아니라 지급이자 쪽의 손금불산입도 함께 검토해야 합니다.
사택을 제공받는 임원이 누구인지에 따라 무엇이 달라지나요?
법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호는 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율과 요율이나 임대료로 제공한 경우를 부당행위계산의 유형으로 들면서 같은 호 나목에서 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다)과 직원에게 사택을 제공하는 경우를 제외하고 있습니다. 국세청은 법인세과-370 질의회신에서 내국법인이 주주등이나 출연자가 아닌 임원과 사용인에게 임차사택을 제공하는 경우에는 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않는다고 회신했으므로, 이 예외에 해당하는 사람에게는 시가와의 차액을 따지지 않습니다.
소득세 쪽에서는 소득세법 시행령 제38조 제1항 제6호가 주택을 제공받음으로써 얻는 이익을 근로소득에 포함시키고 같은 영 제17조의4 제1항 제1호가 주주 또는 출자자가 아닌 임원과 재정경제부령으로 정하는 소액주주인 임원과 임원이 아닌 종업원이 사택을 제공받아 얻는 이익을 복리후생적 급여로 비과세 대상에 올려 두었습니다.
| 제공받는 사람 | 법인세 부당행위계산 | 근로소득 |
|---|---|---|
| 주주 또는 출자자가 아닌 임원 | 예외 대상 | 비과세 대상 |
| 소액주주인 임원 | 예외 대상 | 비과세 대상 |
| 임원이 아닌 직원 | 예외 대상 | 비과세 대상 |
| 지배주주 등인 임원 | 예외에 해당하지 않음 | 제38조 제1항 제6호에 따라 근로소득에 포함 |
대표이사가 지배주주 등에 해당하는 가족법인이라면 마지막 줄에 해당하므로 법인이 시가보다 낮게 받거나 무상으로 제공한 부분이 부당행위계산 부인의 대상이 되고 동시에 그 이익이 대표이사의 근로소득에 들어갑니다.
직원과 보증금을 나누어 낸 임차주택도 사택으로 인정되나요?
조세심판원은 조심-2013-중-1172 결정에서 소득세법상 사택은 사용자가 직접 임차한 주택을 저가 또는 무상으로 제공한 경우로 한정되고 임차자금을 지원한 경우의 이익은 주택의 임차에 소요되는 자금을 저리 또는 무상으로 대여받음으로써 얻는 이익으로 근로소득 총수입금액에 들어간다고 판단했습니다. 사용자가 임차보증금의 일부만 부담하고 종업원과 공동으로 임차한 주택에 대해서도 조심-2012-전-4566 결정과 조심-2013-구-1550 결정은 임차사택에 해당하지 않는다고 보았으며 국세청 사전답변 법규소득2012-51도 같은 취지로 연말정산 때 총급여에 포함하라고 회신했습니다.
그래서 계약서의 임차인 명의와 보증금의 출처를 회사 단독으로 정리해 두어야 하며 직원이 전근하거나 퇴직한 뒤에 다른 직원이 입주할 수 있는 구조인지도 사실관계로 따져집니다.
법인 소유 사택에서 확인할 4가지
같은 사택이라도 제공받는 사람에 따라 법인세와 근로소득세 결론이 달라집니다.
- 대표이사가 지배주주 등에 해당합니다. 부당행위계산 예외가 적용되지 않아 무상이나 시가보다 낮게 제공한 부분이 부인 대상이 되고 그 이익은 근로소득에 들어갑니다.
- 사택을 쓰는 사람이 주주가 아닌 임원이거나 직원입니다. 부당행위계산 부인의 예외 대상이며 근로소득에서도 비과세 대상으로 규정되어 있습니다.
- 법인이 취득한 아파트를 업무에 직접 사용하지 않습니다. 업무무관 부동산으로 판정되면 감가상각비와 재산세와 관리비가 손금에서 빠지고 차입금이 있으면 지급이자도 검토합니다.
- 직원과 보증금을 나누어 낸 임차주택을 사택으로 보고 있습니다. 심판례는 공동 임차를 임차사택으로 보지 않았으므로 근로소득으로 연말정산에 넣는지 확인해야 합니다.
인용한 심판례는 사실관계가 다르면 결론도 달라지므로 유사 사례로만 보세요.
상담 때 아래 자료가 있으면 사택의 법인세와 근로소득세 처리를 첫 자리에서 같이 나눠 볼 수 있습니다.
- 사택 취득 계약서와 부동산 등기부등본
- 법인등기부등본 (목적사업 확인용)
- 임대차계약서와 보증금 지급 내역 (임차사택인 경우)
- 주주명부와 사택 이용 임원·직원 명단
다 갖추지 않아도 됩니다. 사택 계약서 하나로 시작해도 됩니다.
사택의 업무무관자산 판정과 임원별 과세 구분은 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 법인세법 제27조 제1호, 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목과 제3항.
· 법인세법 시행규칙 제26조 제2항, 제27조.
· 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 나목.
· 소득세법 시행령 제38조 제1항 제6호, 제17조의4 제1항 제1호.
제공받는 사람이 지배주주 등인 임원이면 부당행위계산 예외가 없습니다.
법인 소유 사택은 업무 직접 사용 여부를 먼저 문서로 남기세요.
임차사택은 법인 단독 임차인 명의와 법인 부담 보증금을 확인하세요.
공동 임차는 근로소득으로 연말정산에 넣으세요.
소득세법 시행령 제17조의4 제1항 제1호가 위임한 재정경제부령상 사택의 범위는 원문으로 확인하지 못했습니다.
법인 소유 사택이 업무에 직접 사용되는 부동산으로 인정되는 요건을 직접 정한 조문은 찾지 못했습니다.
인용한 심판례는 사실관계가 다르면 결론도 달라지므로 유사 사례로만 보세요.
사택과 복리후생 비용의 처리는 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
· 사택·월세 지원·주택자금 대여의 세무 처리
· 업무무관자산 지급이자 손금불산입 계산과 가지급금 적수
· 접대비·복리후생비 한도와 개인 부동산 임대료 산정
· 특수관계법인 무상 용역의 시가 산정과 부당행위계산 부인
관련 서비스 · 세무기장전문센터(법인기장·결산)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-09 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.