자녀 전세보증금을 부모가 낸 경우의 증여 추정

증여특례와 승계 재원

부모 자금으로 자녀 명의 전세보증금을 치르면 자녀가 보증금 반환채권을 취득하므로 그 자금은 증여재산이 될 수 있으며 출처를 밝히지 못해 상속세 및 증여세법 제45조의 증여 추정으로 과세되는 금액에는 상속세 및 증여세법 제53조의2의 혼인·출산 증여재산 공제가 적용되지 않습니다.

보증금 반환채권과 증여재산

전세보증금은 계약이 끝나면 임차인이 돌려받는 금전채권이므로 부모가 보증금을 내고 자녀가 임차인으로서 반환 청구권을 갖게 되면 부모의 금전이 자녀의 재산으로 옮겨 간 결과가 됩니다. 상속세 및 증여세법 제4조제1항제1호는 무상으로 이전받은 재산을 증여세 과세대상으로 정하며 같은 항 제5호는 상속세 및 증여세법 제45조의 재산 취득자금 증여 추정에 해당하는 재산을 따로 과세대상으로 두므로 부모가 보증금을 낸 사실이 확인된 금액은 제1호의 증여재산이 되고 자녀가 출처를 밝히지 못한 금액은 제5호의 추정 대상이 됩니다.

임차인 명의를 바꾼 사안과 반환 약정이 있던 사안

국세청 심사 결정 가운데 어머니가 체결한 전세계약의 잔금을 치른 뒤 특약에 따라 임차인 명의를 자녀로 바꾸고 자녀가 확정일자를 받아 전입해 거주한 사안에서는 자녀가 확정일자 이후 보증금의 권리를 누리고 있다는 이유로 보증금 3억7천만원을 증여로 본 처분을 유지했습니다(심사-증여-2019-0006, 2019. 6. 19.). 반대로 아버지가 아파트를 팔면서 매매대금 중 5억원을 그 아파트에 살던 자녀 명의 전세보증금으로 돌린 사안에서는 보증금이 아버지 몫이라는 약정서를 작성했고 전세기간이 끝난 뒤 자녀가 돌려받은 보증금을 아버지에게 모두 송금한 점을 들어 증여로 보지 않았습니다(심사-증여-2015-0070, 2016. 3. 24.). 두 결정은 계약 경위와 거주 사실, 만기 후 보증금이 실제로 누구에게 돌아갔는지를 함께 확인했습니다.

자금 출처 소명과 추정 배제 기준

상속세 및 증여세법 제45조제1항은 재산 취득자의 직업·연령·소득 및 재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정하며 상속세 및 증여세법 시행령 제34조제1항은 신고했거나 과세받은 소득금액, 신고했거나 과세받은 상속·수증재산의 가액, 재산을 처분한 대가나 부채를 부담하고 받은 금전으로 그 재산의 취득에 직접 사용한 금액을 입증된 금액으로 봅니다. 입증되지 않은 금액이 취득재산 가액의 100분의 20과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 추정하지 않으므로 보증금이 4억원이면 미입증 금액이 8천만원 미만일 때 추정이 적용되지 않습니다.

상속세 및 증여세법 제45조제3항과 상속세 및 증여세법 시행령 제34조제2항은 재산취득일 전 10년 이내 취득자금 합계가 5천만원 이상으로서 국세청장이 정하는 금액 이하이면 추정을 적용하지 않도록 정합니다. 국세청 「상속세 및 증여세 사무처리규정」은 주택 취득자금, 기타재산 취득자금, 채무 상환자금으로 나눈 기준과 총액한도를 두면서 증여받은 사실이 확인되면 기준에 못 미치더라도 과세대상이 된다고 정하므로 기준금액 이하라는 사정만으로 부모 자금의 증여 신고를 생략할 수는 없습니다.

빌린 돈으로 처리할 때의 이자

부모에게 빌린 돈은 차입금으로서 입증된 금액이 될 수 있으나 무상이거나 적정 이자율보다 낮은 이자로 빌렸다면 상속세 및 증여세법 제41조의4제1항에 따라 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 낸 이자를 뺀 금액이 증여재산가액이 되고 적정 이자율은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5가 가리키는 법인세법 시행규칙 제43조제2항의 연 1,000분의 46입니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4제2항은 이렇게 계산한 금액이 1천만원 미만이면 과세하지 않도록 정하므로 무상으로 빌린 원금이 2억1,739만원 이하이면 연간 이익이 1천만원에 못 미칩니다. 대출기간이 1년 이상이면 상속세 및 증여세법 제41조의4제2항에 따라 1년이 되는 날의 다음 날 새로 빌린 것으로 보아 해마다 다시 계산합니다.

반환 특례와 증여재산 공제의 범위

상속세 및 증여세법 제4조제4항은 수증자가 증여재산을 상속세 및 증여세법 제68조의 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월)까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보고 신고기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환하면 그 반환에 증여세를 부과하지 않지만 괄호에서 금전을 제외하므로 현금으로 받은 전세자금은 기한 안에 돌려주더라도 이 특례를 받지 못합니다. 앞의 2016년 심사 결정은 처음부터 보증금이 부모 몫이라는 약정과 만기 후 실제 반환을 근거로 애초에 증여가 없었다고 판단한 사안이어서 사후 반환 특례와는 성격이 다릅니다.

상속세 및 증여세법 제53조제2호는 직계존속에게서 받은 증여재산에서 10년간 5천만원(미성년자 2천만원)을 공제하고 상속세 및 증여세법 제53조의2는 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일부터 2년 이내에 직계존속에게서 받은 증여에 이와 별개로 1억원을 공제합니다. 다만 상속세 및 증여세법 제53조의2제4항은 상속세 및 증여세법 제4조제1항제4호·제5호와 같은 조 제2항의 증여재산을 공제 대상에서 빼므로 증여 추정으로 과세되는 금액과 무상대출 이익에는 혼인·출산 공제를 적용할 수 없으므로 신혼부부의 전세자금을 부모가 지원한다면 계좌 이체로 증여하고 신고기한 안에 증여세를 신고한 뒤 그 돈으로 보증금을 치르는 순서를 지키세요.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 14일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 심사 결정은 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재와 전문을 확인했습니다. 심사 결정은 해당 사실관계에 대한 판단이며 계산 예시의 수치는 설명을 위한 가정입니다.

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