비상장주식 평가 · 순손익가치·순자산가치와 부동산과다법인

증여특례와 승계 재원

승계 세금의 모든 계산은 ‘주식이 얼마짜리인가’에서 시작됩니다.

비상장주식 가치는 어떻게 평가하나요?

세법상 재산 평가의 원칙은 시가입니다(상증법 §60). 상장주식은 시장 가격이 있지만 비상장주식은 거래 시장이 없으므로 평가기준일 전후 일정 기간 내에 제3자 간 정상적인 매매사례가액이 있으면 그 가액을 우선 적용하고 없으면 상증법이 정한 보충적 평가방법으로 가치를 산정합니다(상증법 §63, 상증법 시행령 §54). 보충적 평가의 골격은 1주당 순손익가치와 순자산가치의 가중평균입니다. 일반 법인은 순손익가치 3 대 순자산가치 2로 평균하고 부동산이 자산의 50% 이상인 법인은 2 대 3으로 가중치가 뒤집히며 어느 경우든 평가액은 순자산가치의 80%를 하한으로 합니다. 설립 3년 미만인 법인 등은 순자산가치만으로 평가합니다. 부동산 비중이 80% 이상인 법인은 가중평균한 가액이 순자산가치보다 낮을 때에 한해 순자산가치로 평가합니다.

순손익가치의 계산 구조부터 살펴봅니다. 최근 3년 순손익을 3 대 2 대 1로 가중평균한 뒤 10%의 환원율로 나누므로 결과적으로 연간 이익의 약 10배가 순손익가치가 됩니다. 주당 순손익 가중평균이 1만 원이면 순손익가치는 10만 원이 되는 식입니다. 이익이 좋은 회사일수록 오너의 예상보다 평가액이 훨씬 높게 나오는 이유가 여기에 있습니다. 여기에 최대주주 지분은 20% 할증이 원칙이지만 중소기업과 매출 5천억 원 미만 중견기업은 할증이 배제됩니다(상증법 §63③).

이 평가액 하나가 증여세, 상속세, 가업상속공제 규모, 연부연납 세액, 양도 시 시가 판정까지 전부의 기준이 됩니다. 승계를 준비한다면 매년 결산 후 보충적 평가를 한 번씩 돌려 보며 ‘우리 회사 주식의 세법상 가격표’를 갱신해 두고 이 가격을 모든 설계의 기준으로 씁니다.

순손익가치와 순자산가치는 구체적으로 어떻게 계산하나요?

공식은 두 줄이지만 숫자 하나하나에 세무조정이 들어 있습니다.

1주당 순손익가치는 최근 3년의 1주당 순손익액을 직전 1년분 3, 그 전년 2, 그 전전년 1의 비율로 가중평균한 뒤 10%의 환원율로 나눈 금액입니다(상증법 시행령 §54, §56). 예를 들어 1주당 순손익이 직전 1년 2,400원, 2년 전 1,800원, 3년 전 1,200원이면 가중평균은 (2,400×3 + 1,800×2 + 1,200×1) ÷ 6 = 2,000원이고 이를 10%로 나눈 20,000원이 순손익가치입니다. 여기서 순손익액은 회계상 당기순이익이 아니라 법인세 각사업연도소득을 기초로 일정한 가감 조정을 거친 세무상 수치라는 점을 오해할 수 있습니다. 1주당 순자산가치는 평가기준일 현재 회사 자산을 상증법에 따라 평가한 가액에서 부채를 뺀 순자산가액을 발행주식총수로 나눈 금액이며 자산에는 장부에 없는 영업권도 가산될 수 있습니다(상증법 시행령 §55). 위 예에서 순자산가치가 15,000원이라면 일반 법인의 평가액은 (20,000×3 + 15,000×2) ÷ 5 = 18,000원이 되고 하한인 순자산가치의 80%(12,000원)를 웃도니 18,000원으로 확정됩니다. 같은 회사가 부동산 50% 이상 법인이라면 (20,000×2 + 15,000×3) ÷ 5 = 17,000원으로 달라집니다. 순손익가치는 ‘이익의 역사’ 3년이, 순자산가치는 ‘평가기준일의 재무상태’ 하루가 결정하므로 두 축을 움직이는 변수(이익 흐름, 배당, 자산 구성)를 알면 평가액의 방향을 읽을 수 있습니다.

부동산이 많은 법인은 평가가 어떻게 달라지나요?

부동산 비중 50%와 80%, 두 기준선에서 평가 공식 자체가 바뀝니다.

보충적 평가에서 부동산 비중은 두 단계의 기준선을 만듭니다. 자산총액 중 부동산 등의 비율이 50% 이상이면 가중평균이 순손익 3 대 순자산 2에서 순손익 2 대 순자산 3으로 뒤집혀 자산가치 중심으로 평가되고 80% 이상이면 가중평균한 가액이 순자산가치보다 낮을 때 순자산가치로 평가합니다(상증법 시행령 §54④). 이익이 적어도 부동산이 크면 주식가치가 높게 나오는 구조입니다. 게다가 순자산 계산에 들어가는 부동산 자체의 평가도 만만치 않습니다. 시가나 매매사례가액이 없으면 기준시가로 평가하지만 임대 중인 부동산은 임대료를 환산한 가액과 비교해 큰 금액으로 평가됩니다(상증법 §61⑤). 임대수익이 좋은 건물일수록 평가액이 기준시가보다 올라갑니다. 승계 관점에서는 이중의 불이익이 겹칩니다. 임대 부동산은 주식 평가액을 키우는 동시에, 가업상속공제에서는 업무무관 자산으로 분류되어 공제 대상에서 빠집니다(상증법 시행령 §15⑤). 평가는 올리고 공제는 깎는 자산인 셈입니다. 부동산 비중이 경계선(50%, 80%) 부근인 법인이라면 자산 구성 관리가 곧 평가 관리이자 공제 관리입니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실행 전에는 반드시 실행 시점의 현행 법령을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.

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