감정평가 비용이 아까워 생략한 시가 입증은 나중에 몇 배의 세금으로 돌아올 수 있습니다.
부동산 시가 평가(감정평가)는 꼭 받아야 하나요?
법령이 모든 법인전환에 감정평가를 일률적으로 강제하는 것은 아니지만, 부동산이 있는 전환에서는 사실상 필수에 가깝습니다. 이유는 네 가지입니다. 첫째, 이월과세·취득세 경감의 전제인 자본금 요건은 ‘전환일 현재 시가로 평가한 순자산가액’을 기준으로 하므로 시가 산정 자체가 특례의 출발점입니다. 둘째, 현물출자 방식은 상법상 변태설립사항이라 법원이 선임한 검사인의 조사가 필요하고 이는 공인된 감정인의 감정으로 대체할 수 있어 감정이 절차의 일부가 됩니다. 셋째, 특수관계인 간 거래 가격을 객관적 시가로 뒷받침하지 못하면 부당행위계산 부인·증여 문제에 노출됩니다. 넷째, 이때 확정된 가액이 법인의 취득가액과 향후 세금 계산의 기초가 됩니다. 기준시가 등으로 대충 갈음하면 시가와의 괴리만큼 리스크를 안고 가는 셈입니다.
조특법 §32②, 조특법 시행령 §29⑤, 상법 §290·§299의2·§422, 법인세법 §52
전환 일정 확정과 동시에 감정평가를 예약하고, 평가서를 자본금 설계·계약서·신고서에 일관되게 사용하십시오.
평가액이 낮게 나오도록 유도하는 식의 평가는 오히려 부인·가산세 리스크를 키웁니다.
감정평가 시점과 전환 시점의 간격이 왜 중요한가요?
감정평가서의 잉크가 마르는 사이에도 순자산가액은 계속 움직입니다.
자본금 요건의 기준이 되는 순자산가액은 감정평가일이 아니라 ‘전환일 현재’ 시가로 평가한 자산 합계에서 충당금을 포함한 부채 합계를 뺀 금액입니다. 감정평가를 받아 두고 몇 달 뒤에 전환하면 그 사이 부동산 가치, 재고·채권, 차입금 등이 변해 전환일의 순자산가액이 애초 평가 때 계획한 자본금을 넘어설 수 있습니다. 신설법인 자본금이 순자산가액에 1원이라도 미달하면 이월과세와 취득세 경감 특례 전체가 탈락하므로, 이 간격은 단순한 일정 문제가 아니라 특례의 사활이 걸린 변수입니다. 특히 부동산 가격 상승기이거나 매출이 빠르게 늘어 자산이 불어나는 사업장일수록 위험이 큽니다. 따라서 평가 기준일과 전환 기준일을 최대한 가깝게 붙이고, 자본금은 평가된 순자산가액에 딱 맞추지 말고 여유분을 얹어 설계하는 것이 정석입니다.
조특법 §32②, 조특법 시행령 §29⑤
전환 기준일 직전에 순자산가액을 다시 산출해 자본금이 여전히 상회하는지 최종 검증하는 절차를 일정에 넣으십시오.
평가 이후 새로 발생한 부채나 자산 변동을 집계에서 빠뜨리는 실수도 자본금 미달 사유가 될 수 있습니다.
부동산 비중이 크면 주식 평가에 어떤 영향이 있나요?
부동산이 자산의 절반을 넘는 순간, 주식 평가의 저울추가 순자산 쪽으로 기울어집니다.
비상장주식의 보충적 평가는 원칙적으로 순손익가치 3 : 순자산가치 2의 가중평균으로 계산합니다. 그런데 자산 중 부동산 비중이 50% 이상인 법인은 이 비율이 순손익가치 2 : 순자산가치 3으로 바뀌어 순자산가치의 영향력이 커집니다. 부동산을 많이 안고 전환한 법인은 대체로 순자산가치가 높으므로, 같은 이익 수준이라도 주식 가치가 더 높게 평가되는 경향이 생깁니다. 주식 가치가 높다는 것은 자녀에게 지분을 증여하거나 상속할 때 세부담이 그만큼 커진다는 뜻입니다. 여기에 최대주주 할증 20%가 있으나 중소기업은 할증에서 제외됩니다. 따라서 부동산 비중이 큰 사업장은 전환 단계에서부터 어떤 자산을 법인에 넣을지, 승계 시점의 주식 평가액이 어떻게 나올지를 함께 계산해야 합니다.
상증법 §63, 상증법 시행령 §54
전환 설계 시점에 부동산 포함·제외 각각의 예상 주식 평가액을 미리 산출해 승계 계획과 연동하십시오.
전환 후 부동산 추가 취득으로 비중이 50%를 넘어서면 그때부터 평가 방식이 달라진다는 점도 계속 관리해야 합니다.
부동산임대업의 법인전환, 실익이 있긴 한가요?
임대업의 법인전환은 남들이 받는 혜택 목록에서 하나씩 지워 가며 검토해야 하는 구조입니다.
결론적으로 부동산임대업의 법인전환은 제조업 등 일반 업종보다 실익이 제한적입니다. 혜택이 구조적으로 배제되어 있기 때문입니다. 우선 법인전환 취득세 50% 경감에서 부동산임대업·공급업은 명시적으로 제외되어 통상 4.6%의 취득세를 그대로 부담합니다. 이월과세는 소비성서비스업이 아니라면 적용 여지가 있지만 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 대상에서 제외됩니다. 전환에 성공해도 지배주주 등 지분 50% 초과, 부동산임대업 주업(또는 임대·이자·배당 수입이 수입금액의 50% 이상), 상시근로자 5인 미만의 세 요건을 모두 충족하면 소규모 성실신고확인대상 법인이 되어 과세표준 2억 원 이하 저율 구간이 배제되고 200억 원까지 20% 단일세율(FY2026)이 적용되며, 업무용승용차·기업업무추진비 한도도 축소됩니다. 따라서 세율 차이만 보고 전환하면 기대와 다른 결과가 나오기 쉽고, 소득 분산·승계 설계 같은 다른 목적과 묶어 종합적으로 판단해야 합니다.
지특법 §57의2④, 조특법 §32①, 법인세법 §60의2①1호, 법인세법 시행령 §97의4①
전환 전에 ‘취득세 4.6% 전액 부담’을 포함한 총 전환 비용과 향후 법인세 절감액의 회수 기간을 계산해 보십시오.
임대업 법인은 저율 구간 배제 때문에 소득 규모가 작을수록 개인사업자 대비 오히려 세부담이 늘 수 있습니다.
· 사업용 부동산, 법인에 넘길까 개인에 남길까
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실행 전에는 반드시 실행 시점의 현행 법령을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.
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