부동산은 넘기고 싶은 대로 넘겨도, 대출은 은행이 고개를 끄덕여야 넘어갑니다.
부동산 담보대출이 있으면 승계는 어떻게 하나요?
담보대출은 포괄양수도의 일부로 법인이 인수하는 것이 원칙적인 그림입니다. 사업에 관한 모든 권리·의무를 포괄적으로 승계하는 구조이므로 부동산과 그에 딸린 채무를 함께 넘기는 것이 자연스럽고, 인수된 대출은 부채로 잡혀 순자산가액을 줄여 주므로 신설법인의 최소 자본금 부담도 그만큼 낮아집니다. 다만 채무 인수는 계약서에 쓴다고 끝나는 것이 아니라 채권자인 은행의 동의가 반드시 필요합니다. 은행은 신설법인의 신용을 새로 심사하므로 채무자 명의 변경, 근저당권 변경, 금리·한도 등 조건 재협의가 뒤따를 수 있고, 그 결과는 은행마다 달라 개별 협의가 필요합니다. 또 대표 개인의 연대보증은 법인전환 후에도 그대로 존속하므로, 법인이 대출을 인수했다고 개인 책임이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 은행 협의가 늦어지면 전환 일정 전체가 밀리므로 가장 먼저 착수해야 할 항목입니다.
부가세법 §10⑨2(포괄양수도), 조특법 시행령 §29⑤(순자산가액)
법인 설립 등기 전에 주거래 은행에 전환 계획을 공유하고 채무 인수 조건에 대한 사전 협의를 마쳐 두십시오.
은행 동의 없이 계약서상으로만 채무를 넘기면 대외적으로는 개인 채무가 그대로 남아 이중 부담 상태가 될 수 있습니다.
법인 명의가 되면 보유세(재산세 등)는 달라지나요?
명의가 법인으로 바뀌면 보유세 고지서의 숫자도 바뀔 수 있습니다 — 특히 주택이라면 더욱 그렇습니다.
원칙 수준에서 말씀드리면, 상가·공장·토지 같은 일반 사업용 부동산의 재산세는 물건 단위로 과세되는 구조여서 소유자가 개인에서 법인으로 바뀐다는 이유만으로 크게 달라지지 않는 경우가 많습니다. 다만 이는 어디까지나 일반론이고, 자산 구성·지역·감면 적용 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체 세액은 개별 확인이 필요합니다. 특히 주택은 사정이 다릅니다. 법인이 주택을 보유하는 경우 보유세 부담이 개인보다 불리해질 수 있는 규정들이 있어, 주택이 포함된 전환이라면 보유 단계의 세금까지 반드시 별도로 검토해야 합니다. 보유세는 매년 반복되는 세금이므로 전환 시점의 일회성 세금(양도세·취득세)만 보고 판단하면 장기 총비용을 놓치게 됩니다. 전환 전후의 연간 보유세를 비교하는 장기 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.
지방세법(재산세) 등 보유세 관련 개별 규정 — 구체 세율·적용은 개별 확인 필요
전환 실익 분석에 ‘향후 5~10년 보유세 총액’ 항목을 넣어 일회성 세금과 함께 비교하십시오.
주택이 한 채라도 법인에 들어가면 취득·보유 단계 모두 별도 검토 대상이 되며, 유불리를 단정하지 말고 확인 후 결정해야 합니다.
앞으로 살 부동산은 개인과 법인 중 누구 명의가 좋나요?
다음 부동산의 명의는 ‘사고 나서 정하는’ 것이 아니라 ‘사기 전에 설계하는’ 것입니다.
정답이 정해진 문제가 아니라 용도·세금·승계의 세 축으로 판단할 문제입니다. 법인 사업에 직접 쓸 부동산이라면 법인 명의가 자연스럽습니다. 법인 자금으로 취득해 관련 비용을 법인 단계에서 처리할 수 있고, 나중에 지분 승계 시 부동산 가치가 주식에 녹아 요건 충족 시 가업상속공제의 틀 안으로 들어올 수 있기 때문입니다. 다만 법인 명의 취득에는 체크포인트가 있습니다. 과밀억제권역 안에서 설립 5년 이내의 법인이 권역 내 부동산을 취득하면 취득세 중과 대상이 될 수 있고, 부동산 비중이 자산의 50% 이상이 되면 비상장주식 평가가 순손익 2 : 순자산 3으로 바뀌어 주식 가치가 높게 평가되는 경향이 생깁니다. 반대로 개인 명의로 사서 법인에 임대하면 임대료가 개인 종합소득세(6~45%)로 과세되고 시가 임대료 관리 부담이 생기며, 그 부동산은 가업상속공제 대상에서 빠집니다. 주택이라면 법인 명의가 불리해질 수 있는 규정이 많아 개별 확인이 필요합니다.
지방세법 §13②, 상증법 §63, 상증법 시행령 §54, 상증법 §18의2
취득 계약 전에 ‘누구 명의로 살 것인가’를 세무·승계 관점에서 시뮬레이션하는 절차를 의사결정에 포함하십시오.
일단 취득한 뒤 명의를 바꾸려면 양도세·취득세를 다시 부담해야 하므로, 처음의 명의 선택이 사실상 마지막 선택입니다.
부동산을 법인에 넣는 것과 남기는 것, 승계 관점에서는 뭐가 다른가요?
같은 건물이라도 법인 장부에 있느냐 개인 등기부에 있느냐에 따라 상속 공제의 운명이 갈립니다.
승계 관점에서 두 선택의 차이는 뚜렷합니다. 부동산을 법인에 넣으면 그 가치가 주식에 반영되고, 10년 이상 계속 경영 등 요건을 충족하면 가업상속공제(가업영위기간 10년 이상 300억, 20년 이상 400억, 30년 이상 600억 원 한도)의 적용 틀 안에 들어올 수 있습니다. 반면 개인에 남긴 부동산은 가업상속공제 대상이 아니어서 일반 상속재산으로 상속세가 과세됩니다. 다만 법인에 넣었다고 무조건 공제되는 것은 아니고, 사업과 무관한 자산으로 분류되면 공제 범위에서 제외될 수 있으므로 해당 부동산이 실제 가업에 쓰이는지가 중요하며 세부 판정은 개별 확인이 필요합니다. 또 가업상속공제는 사후관리 5년 동안 가업용 자산의 40% 이상 처분이 금지되는 등의 조건이 붙으므로, 부동산을 넣는 결정은 상속 이후의 자산 운용 계획과도 연결됩니다. 임대료 소득을 원해 개인에 남기는 선택은 그만큼 승계 단계의 공제를 포기하는 선택이기도 합니다.
상증법 §18의2, 상증법 시행령 §15
가업상속공제로 커버되는 자산과 일반 과세되는 자산을 구분한 승계 지도를 미리 만들어 두십시오.
법인 보유 부동산이라도 가업과 무관하게 쓰이면 공제 대상에서 빠질 수 있으므로 사용 실태 관리가 필요합니다.
· 사업용 부동산, 법인에 넘길까 개인에 남길까
· 감정평가 시점과 부동산 비중이 주식 평가에 미치는 영향
· 임대업 감면 배제 범위와 겸용·주택임대의 전환 설계
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실행 전에는 반드시 실행 시점의 현행 법령을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.
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