지분을 사지도 팔지도 않았는데 취득세가 나오는 구조입니다. 지분율이 50%를 넘는 순간 회사가 가진 부동산을 내가 산 것으로 봅니다.
조문이 만드는 의제
지방세법 제7조 제5항은 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 지방세기본법 제46조 제2호에 따른 과점주주 중 대통령령으로 정하는 과점주주가 되었을 때 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 본다고 정하고 있으며 법인이 신탁법에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기·등록되어 있는 부동산등도 여기에 포함합니다. 다만 법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않습니다.
과점주주의 정의는 지방세기본법 제46조 제2호에 있습니다. 주주 또는 유한책임사원 1명과 그의 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자로서 그들의 소유주식 합계가 해당 법인의 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들을 말합니다. 본인 지분만 보고 판단하면 어긋납니다. 가족 지분을 합산한 뒤 50%를 넘는지, 그리고 그 권리를 실질적으로 행사하는지가 함께 판정됩니다.
지방세법 §7⑤, 지방세기본법 §46 2호, 지방세법 시행령 §11①②③
세 가지 경우로 계산이 나뉩니다
지방세법 시행령 제11조가 세 경우를 나누어 정하고 있습니다. “증가율이 전체비율인지 개인비율인지”라는 질문의 답이 여기에 있습니다.
| 경우 | 근거 | 과세 범위 |
|---|---|---|
| 최초로 과점주주가 된 경우 | §11① | 그날 현재 소유하고 있는 주식등을 모두 취득한 것으로 본다 |
| 이미 과점주주인데 비율이 증가한 경우 | §11② | 그 증가분만. 단 증가 후 비율이 이전 최고비율을 넘지 않으면 부과하지 않는다 |
| 벗어났다가 다시 과점주주가 된 경우 | §11③ | 이전에 과점주주가 된 당시 비율보다 증가한 경우에만 그 증가분 |
세 경우를 관통하는 기준은 하나입니다. 과세되는 것은 지분율의 절대 수준이 아니라 과거 최고치를 넘어선 부분입니다. 40%에서 60%로 올라가면 최초 과점주주이므로 60% 전부가 과세 대상이 되고 그 뒤 60%에서 55%로 낮췄다가 다시 60%로 올리면 이전 비율을 넘지 않으므로 부과되지 않습니다.
회사의 지분 변동 이력을 연도별 최고비율과 함께 한 장에 정리해 두세요. 시행령 제11조 제2항과 제3항은 모두 과거 최고비율을 기준으로 판정하므로, 그 기록이 없으면 과세 여부를 다투기 어렵습니다.
세율은 중과기준세율입니다
지방세법 제15조 제2항은 과점주주의 취득에 대한 취득세를 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로 하도록 정하고 있고 중과기준세율은 지방세법 제6조에서 1천분의 20으로 정하고 있습니다. 적용 세율은 2%이며 과세표준은 법인이 보유한 부동산등의 가액에 취득한 것으로 보는 지분율을 곱한 금액입니다.
다만 같은 항 단서는 취득물건이 제13조 제1항에 해당하는 경우 중과기준세율의 100분의 300을, 같은 조 제5항에 해당하는 경우 100분의 500을 각각 적용하도록 하고 있습니다. 회사 부동산에 중과 대상이 섞여 있으면 계산이 달라집니다.
지방세법 §15②·§6(중과기준세율 1천분의 20)·§13①⑤
법인전환과 승계에서 걸리는 지점
개인사업자가 법인으로 전환하면서 본인과 가족이 지분 100%를 갖는 구조를 만드는 경우, 설립 시 발행 주식을 취득한 것이므로 지방세법 제7조 제5항 괄호에 따라 과점주주 취득으로 보지 않습니다. 문제는 그 뒤입니다. 설립 후에 다른 주주의 지분을 사들이거나 증자에 참여해 비율이 오르면 그때부터 시행령 제11조가 작동합니다.
승계 설계에서도 같은 구조가 나타납니다. 자녀에게 지분을 넘기면 자녀 쪽 비율이 오르는데, 가족은 특수관계인으로 합산되므로 집단 전체의 비율이 그대로면 새로 과세되지 않습니다. 반면 외부 주주의 지분을 사들여 가족 집단의 합계 비율이 과거 최고치를 넘으면 그 증가분에 취득세가 붙습니다.
자기주식 취득은 발행주식총수를 줄여 남은 주주의 지분율을 자동으로 끌어올립니다. 주식을 사지 않았는데 과점주주가 되거나 비율이 오르는 경로가 여기서 생깁니다. 자기주식 취득 결의 전에 주주별 비율 변화를 먼저 계산하세요.
· 법인전환 세금의 첫 단계, 양도소득세 이월과세란 무엇인가
· 과점주주 간주취득세와 부동산 명의이전 부대비용
· 주주 구성과 과점주주 문제, 명의주주의 위험
· 이익소각과 자기주식 현금화, 배우자 증여 후 소각
· 부가세·부동산 명의·취득세 감면 · 전환에서 확인할 세 가지
관련 서비스 · 법인전환(설립)전문센터
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문·세율은 2026년 8월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 실행 전에는 실행 시점의 현행 법령을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.
회계법인 리파인드는 세무·회계·재무에서 승계까지 함께 맡습니다. 상담 신청 · 02-516-3830