채무를 함께 넘기면 증여세는 줄고 양도소득세가 새로 생깁니다. 가족 사이에서는 그 채무를 실제로 인수했다는 사실부터 증명해야 합니다.
조문 두 개가 한 거래를 둘로 나눕니다
상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여일 현재의 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 하도록 정하고 있습니다. 채무를 넘긴 만큼 증여세 과세가액이 줄어듭니다.
줄어든 부분이 사라지지는 않습니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하면서 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 규정하고 있습니다. 증여세에서 빠진 채무액은 증여자의 양도소득세로 넘어갑니다.
상속세 및 증여세법 §47①, 소득세법 §88 1호, 소득세법 시행령 §159①
가족 사이에는 추정이 반대로 섭니다
상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 같은 항 단서는 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우를 추정에서 빼고 있습니다.
일반적인 거래와 방향이 정반대입니다. 남남 사이라면 계약서에 적힌 대로 채무 인수가 인정되지만 부모와 자녀 사이에서는 인수하지 않은 것으로 먼저 보고 납세자가 그 추정을 깨야 합니다. 추정이 깨지지 않으면 채무액을 뺀 계산이 부인되어 증여재산가액 전액에 증여세가 붙습니다.
등기만 넘기고 은행 채무자 명의를 바꾸지 않으면 대출금을 갚는 사람이 여전히 증여자입니다. 이 상태에서는 제47조 제3항의 추정을 깨기 어렵습니다.
숫자로 보면 두 세금이 함께 움직입니다
시가 10억원인 주택에 담보 채무 4억원이 있고 이를 자녀에게 부담부증여하는 경우를 가정합니다.
| 구분 | 부담 주체 | 계산 |
|---|---|---|
| 증여세 | 수증자(자녀) | 과세가액 10억 － 4억 = 6억원 |
| 양도소득세 | 증여자(부모) | 양도가액 4억원 · 취득가액은 원취득가액 × (4억 ÷ 10억) |
| 취득세 | 수증자(자녀) | 무상취득분과 유상취득분에 각각의 세율 |
취득가액 안분은 소득세법 시행령 제159조 제1항이 정하고 있습니다. 취득가액을 양도가액이 증여재산가액에서 차지하는 비율로 안분하되, 양도가액을 상속세 및 증여세법 제61조 등에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정합니다.
부모의 보유기간이 길어 원취득가액이 낮으면 4억원 부분의 양도차익이 커집니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택이면 그 부분의 양도소득세가 없어 부담부증여의 실익이 커지고 다주택이면 중과 여부까지 함께 계산해야 합니다.
증여세 절감액과 양도소득세 증가액을 같은 표에 놓고 비교하세요. 두 세금의 합계가 단순증여보다 작을 때만 부담부증여가 성립합니다. 증여자의 취득가액과 보유기간이 그 비교를 결정합니다.
인수를 증명하는 순서
추정을 깨는 자료는 계약서가 아니라 이후의 자금 흐름입니다.
채무자 명의를 수증자로 변경합니다.
이자와 원금을 수증자 계좌에서 냅니다.
그 자금의 출처가 수증자 소득으로 설명됩니다.
세 가지가 이어지면 인수 사실이 섭니다.
과세관청은 증여 이후에도 상환 내역을 추적합니다. 명의만 바꾸고 실제로는 부모가 계속 갚으면 그 상환액이 다시 증여로 구성됩니다. 수증자가 소득이 없는 미성년자나 학생이면 이 구조는 처음부터 성립하기 어렵습니다.
전세보증금을 채무로 넘기는 구조도 부담부증여입니다. 임대차 관계가 유지되는 동안 보증금 반환 의무가 실제로 수증자에게 있는지를 계약 단계에서 확인해야 합니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 8월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 예시 수치는 계산 구조를 보이기 위한 가정값입니다. 실행 전에는 개별 검토가 필요합니다.
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