부동산 80% 법인과 지주회사형 법인 주식 평가, 2026년 개정

증여특례와 승계 재원

2026년 2월 27일에 단서 한 줄이 붙었습니다. 부동산이 자산의 80%를 넘는 법인과 주식이 80%를 넘는 지주회사형 법인의 주식 평가가 그 한 줄로 바뀝니다.

원칙은 가중평균입니다

상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항은 같은 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 비상장주식을 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가하도록 하고 있으며 부동산과다보유법인의 경우에는 그 비율을 각각 2와 3으로 합니다. 여기의 부동산과다보유법인은 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인, 즉 자산총액 중 부동산등의 가액과 다른 법인 주식에 그 법인의 부동산등 보유비율을 곱한 가액의 합계가 100분의 50 이상인 법인입니다.

같은 항 단서는 바닥을 둡니다. 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액보다 낮은 경우에는 순자산가치의 80%를 주식가액으로 합니다.

예외는 순자산가치 100%입니다

같은 조 제4항은 여섯 가지 사유에 해당하면 제1항에도 불구하고 순자산가치에 따르도록 정하고 있습니다. 청산절차가 진행 중이거나 사업의 계속이 곤란한 법인, 사업개시 전이거나 사업개시 후 3년 미만이거나 휴업·폐업 중인 법인, 자산총액 중 부동산등의 비율이 100분의 80 이상인 법인, 자산총액 중 주식등의 비율이 100분의 80 이상인 법인, 그리고 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인이 여기에 들어갑니다.

승계 실무에서는 셋째와 넷째가 걸릴 수 있습니다. 임대용 부동산이 자산총액의 80%를 넘는 법인이 셋째에 해당하고 자회사 주식이 80%를 넘는 지주회사형 가족법인이 넷째에 해당합니다.

개정된 한 줄

제3호가 부동산 80% 법인, 제5호가 주식 80% 법인입니다. 두 유형에 한해 순자산가치 강제가 조건부로 바뀌었습니다. 조건은 가중평균한 가액이 순자산가치보다 낮을 것입니다. 가중평균이 순자산가치보다 높으면 제4항이 적용되지 않고 제1항 본문의 가중평균가액이 그대로 섭니다.

정리하면 두 유형의 평가액은 가중평균가액과 순자산가치 중 큰 쪽이 됩니다. 순손익이 좋은 임대법인과 지주회사형 법인에서 평가액이 올라가는 방향입니다.

숫자로 보면

1주당 순손익가치 12,000원, 1주당 순자산가치 10,000원인 법인을 가정합니다.

부동산 80% 이상이면 50% 기준도 당연히 넘으므로 부동산과다보유법인에 해당해 2와 3의 비율이 적용됩니다. 반대로 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 법인은 개정 전후가 같습니다. 적자이거나 수익성이 낮은 법인에는 이번 개정의 영향이 없습니다.

언제부터 적용되나

대통령령 제36131호 부칙 제11조는 제49조 제1항 제2호 및 제54조 제4항의 개정규정을 이 영 시행 이후 평가하는 경우부터 적용한다고 정하고 있으며 같은 부칙 제1조는 이 영을 공포한 날부터 시행한다고 정하고 있습니다. 공포일은 2026년 2월 27일입니다.

기준이 증여일이나 상속개시일이 아니라 평가하는 시점이라는 점이 실무에서 중요합니다. 2026년 2월 27일 전에 받아 둔 평가서를 그대로 들고 진행 중인 사안은 다시 계산해야 합니다.

관련 서비스 · 가업승계 컨설팅 · 상증센터(가업상속공제·증여특례)

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문·비율·시행일은 2026년 8월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 예시 수치는 계산 구조를 보이기 위한 가정값입니다. 실행 전에는 개별 법인의 재무자료를 기준으로 검토가 필요합니다.

회계법인 리파인드는 세무·회계·재무에서 승계까지 함께 맡습니다. 상담 신청 · 02-516-3830