감정평가서를 냈다고 그 금액이 시가가 되지는 않습니다. 조문은 감정가액을 시가로 인정하는 조건과 인정하지 않는 조건을 나란히 두고 있습니다.
시가가 원칙이고 감정가액은 그 시가의 한 종류입니다
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 정하고 있으며 같은 조 제2항은 그 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하면서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있습니다.
그 대통령령이 시행령 제49조입니다. 제1항은 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지를 평가기간으로 정하고 그 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 시가로 봅니다. 순서가 있습니다. 해당 재산의 매매사례가액이 제1호이고 감정가액이 제2호입니다.
상속세 및 증여세법 §60①②, 같은 법 시행령 §49①1호·2호
감정기관은 둘 이상이어야 합니다
시행령 제49조 제1항 제2호는 해당 재산에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 하도록 정하고 있습니다. 상장주식과 가상자산은 이 호의 대상에서 제외됩니다.
“두 곳에서 감정평가를 받아 수수료 600만원을 냈다”는 사정은 낭비가 아니라 조문이 요구하는 최소 요건입니다. 한 곳에서만 받으면 이 호에 따른 시가가 성립하지 않습니다.
기준금액에 미달하면 세무서장이 다시 감정합니다
같은 호 단서가 부인의 구조를 정하고 있습니다. 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우, 세무서장 또는 관할지방국세청장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 따릅니다. 이 적은 금액을 조문은 기준금액이라 부릅니다.
기준금액 이상이어도 안심할 수 없습니다. 같은 괄호는 기준금액 이상인 경우에도 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함하고 있습니다. 다만 세무서장이 의뢰한 감정가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않습니다.
감정가액이 기준시가나 유사매매사례가액의 90%에 미달하지 않는지를 감정 의뢰 전에 확인하세요. 미달하면 재감정으로 이어지고 수수료만 남습니다.
유사재산의 가액이 시가가 되는 경로가 따로 있습니다
시행령 제49조 제4항은 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각 호의 가액이 있는 경우 그 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 정하고 있습니다. 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 봅니다.
아파트처럼 유사재산이 많은 자산에서 이 조항의 힘이 큽니다. 같은 단지 같은 평형의 거래가액이 있으면 그것이 시가가 되므로, 감정평가를 받을 실익이 그 거래가액보다 낮은 감정가액을 받을 수 있을 때에만 생깁니다. 반대로 단독주택이나 토지, 상가처럼 유사재산을 찾기 어려운 자산에서는 감정평가가 실질적인 선택지가 됩니다.
상속세 및 증여세법 시행령 §49①2호 단서·§49④·§49의2①(§49①2호 개정 2026.2.27, 부칙 §11 “시행 이후 평가하는 경우부터”)
평가기간 밖의 거래도 들어올 수 있습니다
시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나, 평가기간이 지난 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자·지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있도록 하고 있습니다.
신청권이 납세자와 과세관청 양쪽에 있다는 점을 봐야 합니다. 평가기간이 지났으니 안전하다고 볼 수 없고 반대로 평가기간 밖의 유리한 거래가액을 납세자가 끌어올 수도 있습니다.
상속세를 낮추려고 감정가액을 낮게 받으면 이후 그 부동산을 팔 때 취득가액이 함께 낮아져 양도소득세가 늘어납니다. 상속세율과 양도소득세율을 같은 표에 놓고 결정해야 합니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문·비율·기간은 2026년 8월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 실행 전에는 실행 시점의 현행 법령을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.
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