상속주택 비과세 특례와 선순위 주택 판정

상속·증여 실무

상속받은 주택과 상속개시 당시부터 보유하던 일반주택을 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 소득세법 시행령 제155조제2항에 따라 국내에 1주택만 소유한 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 적용합니다.

특례가 적용되는 두 주택의 범위

소득세법 제89조제1항제3호나목은 1세대가 상속 등으로 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도소득을 비과세 대상으로 두고 있으며 소득세법 시행령 제155조제2항은 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우를 그 대상으로 정합니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택과 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하고 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외됩니다. 상속개시 뒤에 취득한 주택은 이 조항의 일반주택에 들어가지 않습니다.

비과세 판단의 기준인 소득세법 시행령 제154조제1항은 양도일 현재 1주택의 보유기간이 2년 이상일 것을 요구하고 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년을 더 요구합니다. 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 소득세법 제89조제1항제3호에 따라 비과세 대상 주택에서 제외됩니다. 두 요건은 양도하는 일반주택을 기준으로 봅니다.

동일세대 상속과 동거봉양 합가

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였다면 1주택을 보유한 사람이 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2주택이 된 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택만 상속받은 주택으로 보며 이때 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있어야 합니다. 같은 세대 안에서 부모 명의 주택을 상속받으면 이 합가 요건을 채우지 못하는 한 특례의 상속주택으로 인정받지 못합니다. 상속받은 주택 자체를 양도할 때에는 소득세법 시행령 제154조제1항의 일반 요건으로 판단하되 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대였다면 소득세법 시행령 제154조제8항제3호에 따라 상속개시 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다.

피상속인이 2주택 이상을 남긴 경우의 선순위 주택

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유했다면 특례를 적용받는 상속주택은 소득세법 시행령 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정됩니다. 소유기간은 피상속인 기준으로 셉니다.

선순위에 들지 못한 나머지 상속주택은 일반주택을 양도할 때 주택 수에 포함되므로 피상속인이 여러 채를 남겼다면 상속재산 분할협의 단계에서 어느 주택을 누가 받는지와 먼저 처분할 주택을 함께 정해 두세요. 상속인의 선택은 4순위에서 기준시가까지 같을 때만 허용됩니다.

공동상속주택 소수지분의 주택 수 제외

소득세법 시행령 제155조제3항은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않도록 정하되 상속지분이 가장 큰 상속인은 제외하고 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 최연장자의 순서로 소유자를 정합니다. 피상속인이 2 이상의 주택을 소유했다면 이 공동상속주택도 소득세법 시행령 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택만을 가리키므로 소수지분이라도 후순위 주택의 지분은 주택 수에 들어갑니다. 같은 피상속인에게서 받은 소수지분은 선순위 1채만 제외됩니다.

선순위 지분을 먼저 처분한 사안

조세심판원은 청구인이 선순위 공동상속주택 지분을 먼저 양도하고 후순위 공동상속주택 지분만 남은 상태에서 신규주택을 취득한 뒤 종전주택을 양도한 사안에서 후순위 주택은 특례 대상 공동상속주택에 해당하지 않는다고 보아 과세를 유지했습니다(조심-2023-서-10880, 2024. 2. 28.). 청구인은 상속개시일이 2017년 2월 3일 시행령 개정 전이라는 사정을 들었으나 처분청은 그 개정 시행령 부칙이 양도소득에 관한 개정규정을 시행 이후 양도하는 분부터 적용하도록 정하고 있고 후순위 지분을 먼저 처분했다면 남은 선순위 지분이 주택 수에서 빠질 수 있었다는 의견을 냈습니다. 소수지분을 여러 채 상속받았다면 처분 순서부터 정하세요.

상속개시 뒤에 취득한 일반주택과 재협의분할

소득세법 시행령 제155조제3항에는 소득세법 시행령 제155조제2항과 달리 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정하는 문언이 없으며 국세청은 공동상속주택 소수지분을 상속받은 뒤 조정대상지역에서 취득해 2년 이상 보유하고 거주한 주택을 양도한 사안에서 소수지분을 소유주택으로 보지 않아 비과세를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1901, 2022. 6. 21.). 공동상속인들이 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의분할해 공동상속주택 1개의 소수지분만 보유하게 된 뒤 상속개시 전부터 보유하던 일반주택을 양도한 사안에서도 그 지분이 소수지분에 해당하면 소득세법 시행령 제154조제1항을 적용받을 수 있다고 보았습니다(서면-2024-법규재산-2074, 2024. 7. 21.). 신고기한 안의 분할은 상속세 및 증여세법 제4조제3항 단서에 따라 증여세 과세에서도 빠집니다.

협의분할 등기 전에 양도한 경우

상속주택을 민법 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 않은 상태에서 일반주택을 양도하면 소득세법 시행령 제155조제19항에 따라 민법 제1009조와 민법 제1010조에 따른 상속분대로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 양도 이후 국세 부과의 제척기간 안에 협의분할 등기를 하여 특례를 적용받지 못하게 된 사람은 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가 세액을 신고·납부해야 합니다. 등기 전 양도라면 법정상속분 기준과 등기 후 지분 기준을 모두 계산해 보세요.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 14일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 해석례와 결정례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 국세청 회신과 조세심판원 결정은 해당 사실관계에 대한 판단입니다.

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