2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 2주택자도 임대보증금에 간주임대료가 과세됩니다.
2026년부터 달라진 과세 범위
「소득세법」 제25조 제1항은 거주자가 부동산 등을 대여하고 보증금이나 전세금을 받은 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액 계산에서 총수입금액에 산입하도록 하면서 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정하고 있습니다. 제1호는 3주택 이상을 소유하고 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우이며, 제2호는 2주택을 소유하고 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우입니다.
제2호가 새로 들어온 조항입니다. 2023년 12월 31일 법률 제19933호로 신설되었고 같은 법 부칙 제1조 제1호에 따라 2026년 1월 1일부터 시행되었으며 부칙 제15조는 이 법 시행 전에 개시한 과세기간의 총수입금액 계산에 관하여는 종전의 규정에 따르도록 하는 경과조치를 두고 있습니다. 2025년 귀속 종합소득세까지는 2주택자에게 간주임대료를 과세하지 않습니다.
2주택에 적용되는 두 금액 기준
제2호에는 금액 기준이 두 개 있습니다. 하나는 주택 수를 셀 때의 기준으로, 해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 않습니다. 다른 하나는 과세 여부를 정하는 보증금 기준이며, 「소득세법 시행령」 제53조 제1항은 법 제25조 제1항 제2호에서 대통령령으로 정하는 금액을 12억원으로 규정하고 있습니다.
두 기준을 함께 적용하면 대상이 좁혀집니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택을 두 채 가지고 있고 그 보증금등의 합계액이 12억원을 넘는 경우에만 제2호가 적용됩니다.
| 구분 | 주택 수 산정 | 보증금 기준 | 적용 시기 |
|---|---|---|---|
| 3주택 이상(제1호) | 기준시가 제한 없음 | 합계 3억원 초과 | 종전부터 |
| 2주택(제2호) | 기준시가 12억원 이하 주택은 제외 | 합계 12억원 초과 | 2026년 1월 1일 이후 개시 과세기간 |
| 소형주택 | 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외 | 해당 없음 | 적용기한 있음 |
「소득세법」 제25조 제1항 제1호·제2호 · 같은 법 부칙(법률 제19933호) 제1조 제1호, 경과조치 · 「소득세법 시행령」 제53조 제1항·제3항·제8항 · 같은 영 제8조의2 제2항부터 제4항까지
소형주택 제외와 2026년 12월 31일 적용기한
「소득세법」 제25조 제1항 본문의 괄호는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다. 적용기한이 조문 안에 들어 있으므로 연장 여부는 개정으로만 확인할 수 있습니다.
이 규정은 주택임대소득 과세 전체에서 소형주택을 빼 준다는 뜻이 아닙니다. 국세청은 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택이 「소득세법」 제12조 제2호 나목 하단의 주택 수 계산에는 포함되지만 같은 법 제25조 제1항에 따른 주택임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않는다고 회신했습니다(서면-2025-소득-3140, 2026.2.20.).
비과세 판정과 간주임대료 판정은 다릅니다
1주택자의 월세가 비과세인지 보는 판정과 간주임대료를 계산하는 판정은 서로 다른 조문에서 나옵니다. 앞의 것은 제12조 제2호 나목이고 뒤의 것은 제25조 제1항입니다. 소형주택은 앞의 판정에서는 주택 수에 들어가고 뒤의 판정에서는 빠집니다. 이 차이를 놓치면 비과세 대상이 아닌 사람을 비과세로 보거나 과세 대상 보증금을 누락하게 됩니다.
간주임대료 계산식과 주택 수 산정
「소득세법 시행령」 제53조 제3항 제1호는 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우 총수입금액에 산입할 금액을 해당 과세기간의 보증금등에서 3억원을 뺀 금액의 적수에 100분의 60과 365분의 1, 재정경제부령으로 정하는 정기예금이자율을 곱한 값에서 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액을 차감한 금액으로 계산하도록 정하고 있습니다. 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상이면 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 3억원을 뺍니다.
주택 수를 세는 방법은 별도 조문을 준용합니다. 같은 영 제53조 제8항은 법 제25조 제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산에 관하여 제8조의2 제2항부터 제4항까지를 준용하도록 하고 있으며 그에 따라 다가구주택은 원칙적으로 1개의 주택으로 보되 구분등기된 경우 각각을 1개로 계산하고 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하며 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하면 합산합니다.
공동명의가 섞여 있으면 계산 단위가 나뉩니다. 국세청은 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부를 각 거주자별로 판단하되 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산한다고 회신했고(서면-2016-법령해석소득-5179, 2017.6.12.), 공동명의 주택에 대해서는 구성원이 동일한 공동사업장을 1거주자로 보아 같은 영 제53조 제3항에 따른 간주임대료를 계산한다고 밝혔습니다(서면-2018-소득-3299, 2019.9.18.).
2026년 귀속분부터 2주택도 확인 대상입니다. 기준시가 12억원 초과 주택만 세어 보세요.
2주택의 과세 기준은 보증금 합계 12억원입니다. 3주택 이상의 3억원과 다릅니다.
소형주택 제외는 2026년 12월 31일까지입니다. 2027년 귀속분은 개정 여부를 다시 확인하세요.
부부 공동명의는 단독분과 공동분을 나눠 계산합니다. 손익분배비율 배분은 그 다음입니다.
기준시가는 과세기간마다 바뀝니다. 작년에 12억원 이하였던 주택이 올해 대상이 될 수 있습니다.
전세보증금만 받고 월세가 없어도 과세됩니다. 간주임대료는 현금 수입과 무관하게 계산됩니다.
소형주택을 비과세 판정의 주택 수에서도 빼면 1주택 비과세를 잘못 적용하게 됩니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-09-16 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인용한 질의회신은 국세법령정보시스템에서 문서번호로 확인했습니다.
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