신탁재산 임대의 부가가치세 납세의무자 판정

승계 전략

신탁에 넣은 부동산의 임대 부가가치세는 원칙적으로 수탁자가 신탁재산별로 신고하며 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁은 부칙 특례에 따라 위탁자가 납세의무자가 됩니다.

원칙은 수탁자가 신탁재산별로 냅니다

「부가가치세법」 제3조 제2항은 대통령령으로 정하는 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에 신탁법 제2조에 따른 수탁자가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 정하고 있으며 「부가가치세법 시행령」 제5조의2 제1항은 그 신탁재산을 신탁법 또는 다른 법률에 따른 신탁재산으로서 해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함하는 것으로 정하고 있습니다.

신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자라는 문언에 따라 한 수탁자가 여러 건의 신탁을 맡고 있으면 신탁 하나하나가 별개의 납세단위가 됩니다.

승계 설계에서 이 조문은 임대 부동산에 걸립니다. 유언대용신탁이나 관리신탁에 임대 부동산을 넣으면 임대료에 붙는 부가가치세를 누가 신고하고 세금계산서를 누구 명의로 발급하는지가 신탁계약의 내용에 따라 달라집니다.

위탁자가 납세의무자가 되는 경우

「부가가치세법」 제3조 제3항은 제1항과 제2항에도 불구하고 신탁법 제2조에 따른 위탁자가 부가가치세를 납부할 의무가 있는 경우로 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우, 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우, 그 밖에 신탁의 유형과 신탁설정의 내용 및 수탁자의 임무와 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 세 가지를 두고 있습니다.

제1호부터 확인합니다. 임대차계약을 위탁자 명의로 체결하고 임대료 세금계산서도 위탁자 명의로 발급하고 있으면 그 공급의 납세의무자는 위탁자입니다.

제3호는 가족 단위 승계 구조에서 걸릴 수 있습니다. 위탁자의 지시로 위탁자와 국세기본법 시행령이나 법인세법 시행령에 따른 특수관계에 있는 자에게 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 위탁자가 납세의무자입니다. 신탁에 넣은 상가를 자녀나 가족법인에 임대하는 구조가 여기에 들어올 수 있습니다.

2022년 1월 1일이 기준선입니다

현행 「부가가치세법」 제3조 제2항과 제3항은 2020년 12월 22일 신설되었고 같은 개정법률 부칙 제1조는 제3조와 제3조의2의 개정규정을 2022년 1월 1일부터 시행하도록 정했습니다.

같은 부칙 제5조는 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁에 관한 특례를 두었습니다. 위탁자의 채무이행을 담보하기 위한 신탁계약에서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우와 수탁자가 지정개발자로서 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자를 납세의무자로 보고, 그 밖의 경우에는 위탁자를 납세의무자로 봅니다.

설정 시점부터 확인하세요

부칙 제5조의 적용 대상은 공급 시점이 아니고 신탁을 설정한 시점을 기준으로 정해집니다. 2019년에 설정한 관리신탁이라면 지금 발생하는 임대 공급에도 특례의 제2호가 적용돼 위탁자가 납세의무자가 됩니다. 현행 조문을 먼저 펴기 전에 신탁계약서의 체결일을 확인하세요.

2022년 전 공급분의 판정 기준

조문이 신설되기 전의 공급분은 판례 법리로 판정됐습니다. 국세청은 기준-2022-법무부가-0041(2022년 9월 7일)에서 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리ㆍ처분하면서 대법원 전원합의체 판결일인 2017년 5월 18일 이전에 재화를 공급한 경우에는 위탁자가 납세의무자라고 회신했습니다.

그 이후 공급분의 납세의무자는 수탁자입니다. 조심-2022-서-7296(2022년 11월 17일)과 조심-2023-서-10132(2024년 2월 8일)는 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이므로 납세의무자는 재화를 사용ㆍ소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자로 봄이 타당하다고 결정했습니다.

매출세액만 돌려받고 매입세액은 남지 않습니다

두 결정 모두 위탁자의 경정청구를 받아들이면서도 매입세액은 함께 인정하지 않았습니다. 조심-2023-서-10132는 청구법인이 관련 사업을 영위하였음을 전제로 매출세액과는 별도로 매입세액만을 청구법인의 사업을 위하여 사용된 것으로 보기는 어렵다고 보아 신탁재산 처분과 관련한 매입세액을 불공제하는 것으로 과세표준과 세액을 경정하도록 판단했습니다. 납세의무자를 수탁자로 정리하면 위탁자 쪽 매입세액 공제도 함께 사라집니다.

체납되면 수익자와 신탁재산으로 넘어갑니다

「부가가치세법」 제3조의2 제1항은 수탁자가 납부하여야 하는 부가가치세와 강제징수비를 신탁재산으로 충당하여도 부족한 경우에 그 신탁의 수익자가 지급받은 수익과 귀속된 재산의 가액을 합한 금액을 한도로 그 부족한 금액에 대하여 제2차 납세의무를 진다고 정하고 있습니다.

위탁자가 납세의무자인 경우에는 같은 조 제2항이 적용됩니다. 위탁자가 체납하고 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁재산의 수탁자가 그 신탁재산으로써 위탁자의 부가가치세등을 납부할 물적납세의무를 집니다.

공동수탁자가 있는 신탁에서는 「부가가치세법」 제3조 제4항에 따라 공동수탁자가 연대하여 납부할 의무를 지며 신탁사무를 주로 처리하는 대표수탁자가 신고와 납부를 맡습니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 부칙은 법률 제17653호 원문으로 확인했습니다. 인용한 예규·심판례의 문서번호는 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 신탁의 납세의무자는 신탁계약의 내용과 설정 시점에 따라 달라지므로 계약서 원본을 확인해야 합니다.

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