1세대 3주택 중과 제외 임대 아파트의 양도기한 2027년 12월 31일

상속·증여 실무

종전 제도로 등록한 임대 아파트가 3주택 중과 제외 임대주택으로 남으려면 2027년 12월 31일까지 팔아야 하고 이 기한은 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제167조의3 제11항에 처음 적혔습니다.

어떤 임대 아파트가 양도기한을 적용받나요?

소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호는 사업자등록과 임대사업자 등록을 마치고 민간임대주택으로 임대하는 장기임대주택을 가목부터 자목까지 나열하고 있으며 이 목에 해당하는 주택은 같은 항 본문에 따라 1세대 3주택 이상 중과 대상 주택에서 빠집니다. 2026년 9월 30일 공포된 개정 시행령은 이 가운데 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택에 제11항의 양도기한 요건을 붙였습니다.

양도기한 문구가 들어간 자리는 제2호 가목 2), 나목 2), 라목 8)이고 마목은 4)에서 같은 기한이 지난 뒤 양도하는 주택을 제외하는 방식으로 정해 두었으며 제3호 후단은 조세특례제한법 제97조·제97조의2·제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택 가운데 같은 유형의 아파트를 제11항 기한까지 양도하는 주택으로 한정하고 있습니다.

기한은 언제까지이고 늦춰지는 경우가 있나요?

제11항 본문은 위 조문들의 양도기한을 2027년 12월 31일로 정하면서 단서에서 세 가지 사유가 있는 주택은 2027년 12월 31일과 해당 호가 정하는 날 가운데 가장 늦은 날을 기한으로 삼고 있습니다. 제1호는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조에 따른 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택으로 같은 법 제6조 제5항에 따라 임대주택 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날이 기한이 되고 제2호는 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 지역의 주택으로 지정 공고일부터 1년이 되는 날이 기한이 되며 2026년 12월 31일 현재 이미 조정대상지역인 곳은 제외됩니다.

정비사업이 진행 중인 주택

제3호는 2027년 12월 31일 이전 또는 앞의 두 호에 따른 기한 이전에 재건축사업의 조합설립인가나 재개발사업의 관리처분계획인가, 소규모정비사업의 조합설립인가 등이 있는 경우를 다루며 기한은 해당 사업의 이전고시일부터 1년이 되는 날입니다. 다만 해당 주택이 도시 및 주거환경정비법 제73조 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조에 따른 협의, 수용재결, 매도청구소송으로 양도되는 때에는 이 호의 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

임대의무기간 중 등록 말소 신청으로 말소된 주택으로서 같은 법 제43조의 임대의무기간 2분의 1 이상을 임대한 경우를 정한 제2호 사목은 별도로 등록 말소 이후 1년 이내 양도를 요구하고 있어 가목 2) 등에는 사목에 해당하면 같은 목의 양도기한을 적용한다는 단서가 붙어 있습니다.

거주주택 비과세 특례의 장기임대주택 정의도 달라졌나요?

소득세법 시행령 제155조 제20항은 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한 1세대가 거주주택을 양도할 때 비과세 판정을 받는 특례를 정하고 있으며 이 항의 장기임대주택은 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택으로 정의됩니다. 2026년 9월 30일 개정으로 그 정의 안에서 기한 제한을 적용하지 않는다는 괄호의 문언이 가목은 같은 목 1)의 기한, 다목은 같은 목 단서의 기한으로 구체화되었고 같은 조의 등록 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 특례 문단에는 가목 2)·라목 8)·마목 4)의 요건을 적용하지 않는다는 표현이 들어갔습니다.

양도 시기를 정할 때 함께 확인할 항목은 임대주택의 종합부동산세 합산배제 요건과 취득 시기별 비과세 판정이며, 아래 글에 각각 정리해 두었습니다.

우리 임대 아파트는 언제까지 팔아야 할까요?

기본 기한은 2027년 12월 31일입니다. 아래에 해당하면 더 늦은 날이 기한입니다.

1. 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝난다. 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날이 기한이 됩니다. 2027년 12월 31일과 비교해 늦은 날입니다.
2. 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 곳에 있다. 지정 공고일부터 1년이 되는 날이 기한이 됩니다. 2026년 12월 31일 현재 이미 조정대상지역인 곳은 제외됩니다.
3. 기한 전에 재건축 조합설립인가나 재개발 관리처분계획인가가 났다. 이전고시일부터 1년이 되는 날이 기한입니다. 협의, 수용재결, 매도청구소송으로 넘어가면 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

다만 거주주택 비과세 특례는 따로 봐야 합니다. 양도기한이 어떻게 작동하는지는 조문만으로 확정하기 어렵습니다. 거주주택 양도를 앞두면 국세청 해석을 확인한 뒤 신고합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 주택별 기한을 첫 자리에서 같이 셀 수 있습니다.

• 임대사업자 등록 자료와 등록 말소 통지
• 임대차계약서 (임대개시일)
• 정비사업 인가 공고문 (조합설립인가일, 관리처분계획인가일)
• 보유 주택별 소재지와 취득일 목록

다 갖추지 않아도 됩니다. 주택별 소재지와 등록일 목록 하나로 시작해도 됩니다.

임대 아파트별 양도기한과 중과 제외 판정은 상증센터에서 같이 봅니다.

상담 신청 · 02-516-3830

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-07 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 임대사업자 등록 시기와 주택 유형에 따라 적용 목이 달라지므로 신고 전에 등록증과 임대차계약서를 대조하세요.